借名买房因限购、贷款资格等问题屡见不鲜，但房价上涨后，名义产权人反悔霸占房屋的纠纷频发。本文结合2025年北京通州法院典型案例，解析借名买房的法律风险及维权路径。

一、借名买房的法律性质：合同关系而非物权确权

根据《民法典》及相关司法解释，借名买房在双方之间形成合同关系，而非直接确立物权。购房者需先通过合同纠纷诉讼确认权利，再主张腾房。

案例：2025年北京通州法院审理的“林霞诉赵敏案”中，法院认定借名买房合同有效，判决赵敏协助过户并腾退房屋，但未直接确认林霞为房屋所有权人。

关键点：

避免直接起诉“确权”，优先主张“协助过户”;

书面代持协议是核心证据，口头约定需结合出资、实际控制等证据补强。

二、霸占房屋的侵权责任：无权占有的法律后果

若名义产权人拒不腾房，购房者可依据《民法典》第二百三十五条(返还原物请求权)起诉，要求返还房屋并赔偿占有使用费。

法律依据：

《民法典》第二百三十五条：无权占有不动产的，权利人可请求返还原物;

《民法典》第二百三十八条：侵害物权造成损失的，权利人可请求赔偿。

案例：在“林霞案”中，法院判决赵敏按每月3000元标准支付占有使用费(参照同期租金)，并限期腾退。

操作建议：

收集房屋实际控制证据(如租房合同、物业费缴纳记录);

申请法院委托评估机构确定租金标准;

若房屋被转租，可追加次承租人为第三人。

三、风险防范：借名买房的“三步走”策略

签订书面协议：明确约定出资主体、房屋归属、过户条件及违约责任;

保留出资证据：转账记录需备注“购房款”，避免现金交易;

实际控制房屋：自行居住或出租，保管房产证、购房发票等原件。