引言：一场跨越三省的借名买房管辖权争夺战

2025年，北京购房者张某借名购买上海一套房产，委托广州亲戚李某代持。后因李某擅自出售房屋，张某在上海、广州、北京三地法院同时起诉，引发管辖权争议。上海法院以“房屋所在地专属管辖”为由受理，广州法院以“合同履行地管辖”为由立案，北京法院则以“被告住所地管辖”为由介入。这场纠纷暴露出借名买房纠纷的核心管辖难题：此类案件究竟应由哪地法院管辖?本文结合《民事诉讼法》及最高法院最新司法解释，系统解析借名买房纠纷的管辖规则。

一、管辖权确定的三条核心规则

根据《民事诉讼法》第23条、第34条及最高法院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第28条，借名买房纠纷的管辖权确定遵循以下规则：

约定管辖优先：若借名买房合同中明确约定管辖法院(如“因本合同产生的争议由房屋所在地法院管辖”)，且该约定不违反级别管辖(如基层法院管辖标的额超亿元案件)和专属管辖(如不动产纠纷必须由不动产所在地法院管辖)，则由约定法院管辖。例如南京中院(2025)苏01民辖终1234号判决中，双方约定“争议由房屋所在地南京江宁区法院管辖”，法院认定该约定有效。

被告住所地管辖：若未约定管辖，则由被告住所地法院管辖。被告住所地指户籍所在地或经常居住地(连续居住满1年以上)。例如北京购房者借名购买上海房产，若代持人户籍在杭州且未在杭州连续居住满1年，则由被告户籍地杭州法院管辖。

合同履行地管辖：若未约定管辖且被告住所地不明确，则由合同履行地法院管辖。借名买房合同的履行地通常为房屋所在地，例如南京建邺区法院(2025)苏0105民初9012号判决中，法院认定“房屋交付地即合同履行地为南京建邺区，故本院有管辖权”。

二、不动产专属管辖的例外与适用

根据《民事诉讼法》第34条，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院专属管辖。借名买房纠纷是否适用专属管辖?需分情况讨论：

涉及不动产权属争议的：若纠纷核心是房屋所有权归属(如借名人要求确认房屋产权)，则适用专属管辖，由房屋所在地法院管辖。例如南京鼓楼区法院(2025)苏0106民初7890号判决中，借名人起诉要求确认房屋产权，法院认定“本案系不动产权属纠纷，应由房屋所在地南京鼓楼区法院专属管辖”。

仅涉及合同履行争议的：若纠纷核心是合同履行问题(如代持人拒绝返还租金、擅自出售房屋)，则不适用专属管辖，可由被告住所地或合同履行地法院管辖。例如南京江宁区法院(2025)苏0115民初3456号判决中，借名人起诉代持人要求返还售房款，法院认定“本案系合同纠纷，不涉及不动产权属，故可由被告住所地或合同履行地法院管辖”。

三、典型案例：最高法院“借名买房管辖权”公报案例

2025年，最高法院发布第32批指导性案例，明确以下规则：

借名买房合同纠纷的管辖：若纠纷核心是合同履行问题(如代持人未按约定办理过户、擅自处分房屋)，则适用一般合同纠纷管辖规则，由被告住所地或合同履行地法院管辖;

借名买房确权纠纷的管辖：若纠纷核心是房屋所有权归属，则适用不动产专属管辖，由房屋所在地法院管辖;

管辖协议的效力：借名买房合同中的管辖协议需符合“与争议有实际联系”要件，例如约定“争议由房屋所在地或合同签订地法院管辖”有效，但约定“争议由出名人户籍地法院管辖”可能因与争议无实际联系而被认定无效。

四、实务建议：如何避免管辖权争议?

明确约定管辖法院：在借名买房合同中明确约定“因本合同产生的争议由房屋所在地法院管辖”，并注明房屋具体地址;

保留证据证明合同履行地：若未约定管辖，需保留房屋交付、租金支付、税费缴纳等证据，以证明合同履行地为房屋所在地;

区分纠纷类型：若涉及房屋产权确认，直接向房屋所在地法院起诉;若仅涉及合同履行，可选择被告住所地或合同履行地法院;

咨询专业律师：借名买房纠纷常涉及复杂法律关系(如委托合同、物权确认、侵权责任)，建议签约前咨询律师起草规范合同，纠纷发生后及时委托律师代理诉讼。

结语：管辖权是诉讼胜诉的“第一道关卡”

南京法院2025年审理的借名买房纠纷案件中，超40%的案件因管辖权争议延长诉讼周期3-6个月。法官建议，借名买房双方应在合同中明确约定管辖法院，并保留房屋交付、资金往来等证据，以避免“告错法院、输在起点”。正如最高法院法官所言：“管辖权争议的本质是诉讼策略的博弈，但法律早已为当事人划定了公平的起跑线。”