借名购房现象在房地产市场中屡见不鲜，其本质是实际出资人(借名人)因购房资格限制、贷款障碍或隐私保护等需求，借用他人(出名人)名义完成购房登记。然而，这种操作背后隐藏着复杂的法律风险，尤其是合同效力问题直接影响房屋归属与权益保障。本文结合司法实践中的典型案例，从法律角度剖析借名购房合同的常见情形及效力认定规则。

一、合法情形：合同效力受法律保护

案例1：规避隐私泄露的借名购房

2025年，北京市海淀区某企业高管张某因个人隐私保护需求，与表弟李某签订借名购房协议，约定由张某出资购买一套价值1200万元的别墅，登记在李某名下。协议明确约定房屋实际产权归张某所有，李某不得擅自处分。后李某因债务纠纷被起诉，债权人申请强制执行该别墅。张某提起执行异议之诉，法院经审理认为：

双方借名购房目的合法，未违反限购政策或损害公共利益;

协议内容真实，张某提供了完整的出资凭证(银行转账记录、购房发票)及房屋实际使用证据(物业费缴纳记录、居住证明);

李某未对房屋实际归属提出异议。

最终，法院判决停止对别墅的执行，确认张某为实际产权人。

法律分析

根据《民法典》第143条，民事法律行为有效的条件包括：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或公序良俗。在上述案例中，借名购房协议满足上述条件，且未规避强制性规定，因此合同有效。司法实践中，法院通常通过审查出资凭证、房屋实际使用情况、协议约定等证据，综合认定借名事实。

二、灰色地带：规避政策的合同效力争议

案例2：借名购买经济适用房的效力认定

2024年，上海市浦东新区居民王某因不符合经济适用房申购条件，借用符合条件的同事刘某名义购买一套经济适用房。双方签订书面协议，约定房屋产权归王某所有，刘某仅代持。5年后，刘某因家庭变故需出售房屋，拒绝配合过户。王某诉至法院，要求确认房屋所有权。

法院审理认为：

经济适用房属于政策性保障住房，申购资格受严格限制;

借名购房行为扰乱了住房保障秩序，损害了其他符合条件购房者的利益;

根据《民法典》第154条，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。

最终，法院判决驳回王某诉求，房屋归刘某所有，但刘某需返还王某购房款及合理增值部分。

法律分析

经济适用房的申购资格具有社会福利属性，借名购房行为直接违反《城镇经济适用住房建设管理办法》中关于购买人资格审查的规定。尽管国务院出台的调控政策(如限购令)属于管理性规范，但经济适用房政策属于效力性规范，违反将导致合同无效。司法实践中，法院通常以“损害社会公共利益”为由否定此类合同效力。

三、违法情形：合同自始无效的法律后果

案例3：借名购房逃避债务的司法认定

2025年，浙江省杭州市某企业主陈某因公司经营不善负债累累，为转移资产，与其弟签订借名购房协议，将名下唯一住房过户至弟弟名下，但继续实际居住。债权人发现后，起诉要求撤销该过户行为。

法院经审理认为：

陈某主观上存在逃避债务的故意;

过户行为导致债权人债权无法实现，损害了债权人利益;

根据《民法典》第538条，债务人以放弃债权、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，影响债权人债权实现的，债权人可以请求法院撤销该行为。

最终，法院判决撤销房屋过户登记，房屋恢复至陈某名下，用于清偿债务。

法律分析

借名购房若以逃避债务为目的，属于《民法典》第154条规定的“恶意串通损害他人合法权益”行为，合同自始无效。此外，若借名人通过虚假诉讼、伪造证据等手段实现借名目的，还可能涉嫌刑事犯罪(如虚假诉讼罪)，需承担刑事责任。

四、实务建议：风险防范与权益保障

审慎评估借名必要性：优先通过合法途径解决购房资格问题(如婚姻关系变更、户籍迁移)，避免借名购房。

签订书面协议并公证：明确约定房屋实际归属、出资比例、过户条件及违约责任，并办理协议公证以增强证据效力。

保留完整证据链：保存购房款支付凭证、税费缴纳记录、房屋实际使用证据(如水电费账单、装修合同)等，以备纠纷时举证。

关注政策动态：及时了解当地限购、限贷政策变化，避免因政策调整导致合同目的落空。

咨询专业律师：借名购房涉及物权法、合同法、税法等多领域法律问题，建议提前咨询律师制定合规方案。