随着借名买房纠纷的增多，最高人民法院通过司法解释与典型案例，逐步明确了此类行为的效力边界。2025年《民法典》配套司法解释的出台，进一步统一了裁判标准。本文从最高院的裁判规则出发，解析借名买房的法律风险与应对策略。

最高院核心裁判规则：三大效力认定要点

1. 合同效力与政策规避的关联性

规则内容：

借名买房协议若旨在规避限购、限贷政策，或购买经济适用房等政策性住房的，因违背公序良俗原则而无效。

借名时无政策限制，后续政策调整不影响合同效力;借名购买普通商品房且无其他违法目的的，合同有效。

典型案例：

辽宁中集哈深案：借名人徐沛欣虽因借名买房被法院强制执行，但法院未否定其对房屋的财产权利，理由是借名行为未损害公共利益，且先于债务纠纷发生。

谭万兴案：借名购买经济适用房的协议被认定无效，因违反国家对保障性住房的调控政策。

2. 产权确权的双重路径

规则内容：

物权确认之诉：实际出资人需提供完整证据链(出资凭证、占有证明、沟通记录等)，证明其为真实权利人。

合同履行之诉：若借名协议有效，实际出资人可要求名义人配合过户，但需以房屋未被查封、抵押为前提。

典型案例：

马某夫妇案：法院根据购房款支付记录、房屋实际居住情况等证据，认定借名买房事实成立，支持过户请求。

赵建章案：借名人虽无书面协议，但通过购房合同签订、费用支付、产权证持有等证据，形成完整证据链，法院支持确权请求。

3. 善意第三人保护的优先性

规则内容：

若房屋被名义人擅自处分(如出售、抵押)或被法院强制执行，实际出资人难以对抗善意第三人。

实际出资人仅能向名义人主张违约责任或损害赔偿，无法追回房屋。

典型案例：

韩某案：名义人江某更换门锁并占有房屋，法院虽认定借名事实成立，但因房屋未被查封，支持韩某确权请求;若房屋已被转让给第三人，则韩某可能丧失产权。

2025年司法实践新变化：证据规则与风险分配

1. 证据链的严格审查

2025年司法解释明确：

书面协议非必需，但无书面协议时，实际出资人需提供更严格的间接证据(如出资凭证、占有证明、沟通记录等)。

若证据不足以证明借名合意，法院仅支持出资债权主张，不支持确权请求。

2. 风险分配的明确化

名义人风险：若名义人擅自处分房屋或负债导致房屋被执行，需承担违约责任或损害赔偿责任。

实际出资人风险：若房屋被查封、抵押或涉及第三人利益，即使借名协议有效，过户请求也可能被驳回。

风险防范建议：从"口头约定"到"法律闭环"

书面协议的必要性：

明确约定房屋权属、过户条件、违约责任及继承条款。

约定名义人擅自处分房屋的赔偿标准(如房价上涨的差价损失)。

证据留存的精细化：

购房款支付凭证需备注用途(如"借名买房首付款")。

保存所有沟通记录(微信、录音等)，证明借名合意。

房屋交付后，保留物业费单据、装修合同等占有证明。

法律支持的前置化：

操作前咨询专业律师，评估政策风险与法律后果。

设计替代方案(如共有登记、信托架构)，降低借名风险。

结语：最高院裁判规则的启示

最高院对借名买房的裁判规则，体现了"尊重事实"与"维护公序良俗"的平衡。对于购房者而言，借名买房并非"捷径"，而是充满法律风险的"雷区"。唯有遵守政策法规、完善证据链条、寻求法律支持，才能真正实现"安居乐业"的目标。