借名买房协议全攻略：法律风险与协议签订要点解析

在限购政策、贷款资格限制等现实因素影响下，部分购房者选择借用他人名义购房。这种操作虽能突破购房限制，但暗藏巨大法律风险。根据《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，房产证登记人将被视为房屋合法所有者。若协议签订不当，实际出资人可能面临“钱房两空”的困境。本文结合司法实践与最新法律法规，从风险规避与协议设计角度，为借名买房者提供实操指南。

一、借名买房的四大核心法律风险

(一)产权归属争议

名义产权人擅自处分风险

若名义产权人私自出售房屋，且第三方购房者符合“善意取得”条件(不知情、支付合理对价、完成过户登记)，实际出资人将无法追回房屋。例如，某案例中名义产权人将房屋以市场价卖给第三人并完成过户，法院最终判决实际出资人仅能向名义产权人索赔，无法主张房屋所有权。

继承与债务牵连风险

若名义产权人死亡，其继承人可依法继承房屋;若其陷入债务纠纷，房屋可能被法院强制执行。例如，某实际出资人因名义产权人对外负债，导致房屋被债权人申请查封拍卖。

(二)协议效力争议

违反限购政策的协议效力

部分法院认为，借名买房协议若违反限购政策，可能因“损害社会公共利益”被认定无效。例如，某地法院判决认定，为规避限购而签订的借名买房协议无效，双方按过错比例分担损失。

协议条款瑕疵风险

若协议未明确约定过户时间、违约责任等关键条款，实际出资人维权时可能陷入被动。例如，某协议未约定过户期限，名义产权人拖延办理过户，实际出资人起诉要求过户时因证据不足被驳回。

(三)资金安全风险

购房款被挪用风险

若名义产权人未将购房款专款专用，实际出资人可能面临资金损失。例如，某名义产权人将购房款挪作他用，导致房屋被开发商收回，实际出资人损失惨重。

按揭贷款断供风险

若以名义产权人名义贷款，其断供将导致实际出资人承担连带责任。例如，某名义产权人断供后，银行起诉要求实际出资人代偿贷款本息及违约金。

(四)税费与政策风险

二次过户税费成本

借名买房通常需两次过户(首次登记至名义产权人名下，后续再过户至实际出资人名下)，可能产生高额税费。例如，某房屋两次过户需缴纳契税、增值税等共计数十万元。

政策变动风险

若借名期间购房政策调整(如限购升级、税费调整)，实际出资人可能丧失购房资格或增加购房成本。例如，某地限购政策升级后，实际出资人因社保年限不足无法过户，协议履行陷入僵局。

二、借名买房协议的十大关键条款设计

(一)主体信息条款

明确双方身份

协议需载明借名人(实际出资人)、出名人(名义产权人)的姓名、身份证号、联系方式，并附身份证复印件。例如：

“甲方(借名人)：张三，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，联系方式：138XXXXXXXX;乙方(出名人)：李四，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，联系方式：139XXXXXXXX。”

关联人告知义务

出名人需书面承诺已告知配偶、父母等利害关系人借名事宜，并确保其不主张房屋权利。例如：

“乙方承诺已将本协议内容告知配偶王五(身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)，并保证其不对房屋主张任何权利。”

(二)房屋信息条款

详细描述房屋

需载明房屋坐落、面积、产权证号(如有)、购房合同编号等信息。例如：

“房屋坐落于北京市朝阳区XX小区XX号楼XX单元XX室，建筑面积120平方米，购房合同编号为：XXXXXXXX。”

明确购房目的

需说明借名原因(如限购、贷款资格限制)，避免被认定为“恶意串通损害第三人利益”。例如：

“因甲方不具备北京市购房资格，故借用乙方名义购房，房屋实际由甲方出资并使用。”

(三)资金安排条款

购房款支付方式

需明确首付款、贷款还款、税费等费用的支付主体与方式。例如：

“购房首付款200万元由甲方于2025年6月1日前支付至乙方账户，再由乙方转付至开发商;后续按揭贷款由甲方按月存入乙方还款账户。”

资金监管条款

建议设立共管账户或由第三方监管购房款，确保资金专款专用。例如：

“双方同意在XX银行开设共管账户(账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)，购房款均通过该账户支付，任何一方动用资金需双方共同签字确认。”

(四)产权归属条款

明确实际所有权

需强调房屋实际归借名人所有，出名人仅代持产权。例如：

“房屋虽登记在乙方名下，但实际所有权归甲方所有，甲方享有占有、使用、收益、处分等全部权利。”

产权变更时间表

需约定过户条件与期限(如限购政策解除后30日内办理过户)。例如：

“若北京市调整限购政策，使甲方具备购房资格，乙方应在政策生效后30日内配合办理过户手续。”

(五)使用与收益条款

房屋使用约定

需明确房屋由借名人实际占有、使用，出名人不得干涉。例如：

“房屋交付后由甲方实际居住/出租，乙方不得擅自进入或出租、出售房屋。”

收益分配规则

若房屋出租，租金应归借名人所有。例如：

“房屋出租所得租金由甲方收取，乙方不得主张任何收益。”

(六)税费与费用条款

税费承担主体

需明确购房、持有、过户等环节的税费由借名人承担。例如：

“与房屋相关的契税、增值税、个人所得税等税费均由甲方承担。”

费用支付方式

需约定物业费、水电费等日常费用的支付主体。例如：

“房屋交付后的物业费、水电费等由甲方支付，乙方需提供缴费便利。”

(七)违约责任条款

出名人违约责任

需约定出名人擅自处分房屋、拖延过户等行为的赔偿标准。例如：

“若乙方擅自出售房屋，应按房屋市场价值的200%向甲方支付违约金，并赔偿甲方全部损失。”

借名人违约责任

需约定借名人未按时支付购房款、税费等行为的违约责任。例如：

“若甲方未按时支付购房款，每逾期一日按未付款项的0.05%向乙方支付违约金;逾期超过30日，乙方有权解除协议。”

(八)协议解除条款

单方解除权

需约定一方严重违约时，另一方可解除协议并要求赔偿。例如：

“若乙方拒绝配合过户或擅自处分房屋，甲方有权解除协议，乙方应返还全部购房款并赔偿损失。”

协议终止后的处理

需明确协议解除后房屋归属、已付款项返还等事宜。例如：

“协议解除后，乙方应在10日内配合将房屋过户至甲方或甲方指定第三方名下，过户费用由甲方承担。”

(九)争议解决条款

管辖法院约定

建议约定房屋所在地法院管辖，便于诉讼与执行。例如：

“因本协议产生的争议，双方应协商解决;协商不成的，任何一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。”

法律适用条款

需明确适用中华人民共和国法律。例如：

“本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。”

(十)其他条款

协议生效条件

建议约定协议自双方签字(或盖章)且借名人支付首付款后生效。例如：

“本协议自双方签字(或盖章)且甲方支付首付款200万元至乙方账户后生效。”

协议份数与保管

需明确协议份数及各方保管责任。例如：

“本协议一式四份，甲方、乙方各执一份，交开发商、贷款银行各一份，具有同等法律效力。”

三、借名买房协议的签署与履行注意事项

(一)协议签署注意事项

面签与留痕

双方应面对面签署协议，并留存签字视频、照片等证据。例如，可录制签署过程视频，确保双方自愿签署且无胁迫情形。

公证与见证

建议对协议进行公证或邀请无利害关系第三方见证，增强协议证明力。例如，可至公证处办理协议公证，公证费由借名人承担。

(二)协议履行注意事项

保留付款凭证

借名人需留存购房款支付凭证、税费发票等原件，避免举证不能。例如，所有转账记录需备注“购房款”“契税”等用途。

及时办理过户

借名人需密切关注政策变动，具备过户条件后立即要求出名人配合。例如，可设置过户提醒机制，避免因拖延导致新政策出台。

结语

借名买房协议的签订需以风险防控为核心，通过明确条款设计、规范签署流程、严格履行管理，最大限度降低法律风险。然而，需明确的是，借名买房始终存在“协议有效但物权变动受阻”的先天缺陷，建议购房者优先通过合法途径解决购房资格问题。若确需借名，务必在专业律师指导下操作，并定期对协议履行情况进行核查，确保权益不受侵害。