案情简介

林大姐与林小弟是一母同胞的亲姐弟。2019年，当地出台严格的住房限购政策，本地户籍家庭最多只能购买两套商品住宅。林大姐名下已经有两套住房，可眼看儿子就要上小学，她看中了一套对口重点小学的新建商品房，想买下来给孩子落户上学，却苦于没有购房资格。

思来想去，林大姐想到了还没成家、名下无房的弟弟林小弟。一次家庭聚餐上，林大姐跟弟弟提起了借名买房的想法：“这套房我来出钱买，就先挂你名下占个购房资格，等以后政策松了再过户给我，房贷、物业费全不用你操心。”林小弟想着都是亲姐弟，姐姐有难处理应帮忙，当场就答应了下来。两人都觉得一家人没必要太生分，只口头约定了细节，没有签订正式的书面借名协议。

随后签订购房合同时，全部手续都以林小弟的名义办理，商品房预售合同也备案在了林小弟名下。但从定金、首付款到后续每月的银行按揭，每一笔钱都是林大姐从自己的银行卡转出支付，从未间断。2021年房屋交付后，林大姐出钱完成了全屋装修，带着丈夫和孩子搬了进去，物业费、水电燃气费也一直由她缴纳。因为开发商办理大产证进度缓慢，房屋始终停留在预售备案阶段，未办理正式的不动产权证书。

平静的日子过了两年多，2023年底，林小弟经营的建材生意资金链断裂，欠了上游供应商80余万元货款迟迟还不上。对方起诉后申请了强制执行，法院通过查询不动产登记信息，发现林小弟名下有这套备案的商品房，随即依法查封了房屋，准备启动拍卖程序抵债。

林大姐得知房子被查封的消息又急又气，拿着自己的出资记录和缴费单据向法院提出执行异议，主张房子是自己借弟弟名字买的，实际权利人是自己，要求法院解除查封。

律师办案

本案的核心难点不在于能不能证明借名事实，而在于借名买房的法律性质本身——即便借名是真，也不代表就能排除法院的强制执行。不动产物权以登记为准，商品房预售备案同样具有对外公示效力;借名买房本质上是姐弟俩的内部约定，林大姐享有的只是要求弟弟配合过户的债权请求权，而不是房屋的所有权。债权人基于对登记公示的信赖申请查封房屋，属于合法维权，林大姐为规避限购主动借名本身就存在过错，不能要求法律优先保护她的利益。

法院判决

法院审理后认为，案涉房屋的商品房预售合同登记备案在被告林小弟名下，具有不动产权利的公示效力。原告林大姐与林小弟之间的借名买房约定，属于双方内部的债权债务约定，不直接产生物权变动的法律效力，原告不能据此直接取得房屋所有权。

原告林大姐作为完全民事行为能力人，在明知当地存在住房限购政策的情况下，仍通过借名方式规避政策、购买房屋，对案涉房屋未能登记在自身名下存在明显过错，应当自行承担由此产生的交易风险。申请执行人作为善意债权人，基于对不动产登记公示信息的信赖，申请查封案涉房屋于法有据。

最终法院作出生效判决：驳回原告林大姐的全部诉讼请求，案涉房屋可继续执行。