“以房抵债”协议，看似是债务人与债权人“双赢”的解决方案，实则暗藏法律风险。当债务人以房产抵债却未过户，债权人能否“一步到位”?抵押权与预告登记谁优先?网签备案能否对抗第三人?本文以最高法第167号指导案例为切入点，结合司法实践与最新裁判规则，为你拆解“以房抵债”背后的法律逻辑，助你规避风险、维护权益!

以房抵债协议的效力

债务履行期届满前的“流质陷阱”

法律风险：最高法第167号指导案明确，债务履行期届满前达成的以房抵债协议，若约定“房屋归债权人所有”，构成流质条款，违反《民法典》第428条禁止流质的规定，该约定无效。

案例警示：某地产公司与投资方签订协议，约定“房产抵债后无需过户”，法院认定该条款无效，债权人仍可主张原债权。

实务要点：此类协议若未办理抵押登记，债权人仅能主张优先受偿权(如预告登记)，但无法直接取得房屋所有权。

债务履行期届满后的“合法有效”

法律效力：债务履行期届满后达成的以房抵债协议，若双方真实意思表示且不损害第三人利益，法院认定有效。例如，2025年浙江某房企破产案中，法院支持“以房抵债+预告登记”模式，确认债权人优先受偿权。

关键区别：前者的“流质条款”无效，后者因“债务已届履行期”而合法有效，但需注意未过户不发生物权变动。

谁的权利更优先？

1、抵押登记的绝对优先性

已办理抵押登记的房产设定以房抵债协议，将引发抵押权人与抵债权利人的生死博弈：

银行抵押登记 > 以房抵债协议：根据(2017)最高法民终354号判决，在房产过户前，抵债协议不形成优于抵押权的利益

唯一破局路径：须证明抵押权人存在过错(如明知房产已抵债仍放贷)

2、预告登记的“半成品”权利

预购商品房抵押预告登记面临更大不确定性：

未转化本登记=无优先权：根据《民法典担保制度解释》第52条，预告登记权利人需在建筑物完成首次登记后，才享有完整抵押权(且溯及至预告登记日)

血泪教训：某债权人持预告登记证明主张优先受偿，但因开发商破产导致房屋未完成初始登记，最终被法院驳回

3、网签备案的“纸老虎”困境

网签备案在权利对抗中最为弱势：

本质是行政监管：网签仅为房管部门监管手段，不产生物权效力

对抗第三人?重大误区! 最高法明确：网签备案不得对抗善意第三人，尤其不能对抗已办理抵押登记的债权人

权利顺位法则：

已过户登记 > 抵押登记 > 预告登记(完成本登记)> 以房抵债协议+网签 > 普通债权

未完成过户的抵债权利人，顺位甚至低于普通施工方

致命雷区

01、雷区1：仅签协议不过户=权利归零

(2017)最高法民终354号案确立铁则：未完成过户的抵债协议仅为普通债权。当债务人资产不足时，抵债房产将被其他抵押权人优先分割。

02、雷区2：抵债房产被二次处置

开发商将A房产抵给施工方后，见房价上涨又抵押给银行融资。因施工方未及时查封，银行办理抵押登记后获得优先受偿权，施工方千万债权仅分得残值。

03、雷区3：债务人恶意设置履约障碍

在福州某地产案中，开发商将已抵债房产故意抵押给关联公司并办理登记，导致真实债权人丧失优先权。此时债权人需立即行动：

3日内申请财产保全

追究债务人刑事责任(涉嫌拒不执行判决罪)

自救指南

1、24小时内启动物权公示程序

立即网签+预告登记：虽效力有限，但可增加第三人查询成本

占有房屋并更换门锁：虽非物权凭证，但增加对抗执行的砝码

2、追查房产权利状态的3个核心

拉取产权档案：查抵押、查封状态(不动产中心)

核实工程款支付：避免施工方行使优先权(住建局查询)

追踪购房款来源：排除消费者生存权优先(银行流水分析)

3、诉讼策略的双轨制设计

同步提起：

•  确权之诉：请求确认以房抵债协议有效

•  执行异议之诉：阻却房产被他人执行

致命武器： 在首封法院主张权利，避免财产被其他法院处置

关键期限提示：房产被查封后，提执行异议的期限仅15天!超期将丧失救济机会

结语

“以房抵债”看似简单，实则暗藏权利冲突、执行不能等重大风险。在最高法167号案例新规下，协议效力认定、权利顺位冲突解决均需精准设计。如果您正面临相关纠纷，请立即拨打张友伶律师电话：13811119734(同微信)，我们承诺：提供“协议审查+诉讼策略”一站式服务，助您避开“房财两空”陷阱!