2025年房地产市场调控持续深化，不少购房者在还款两年后因工作变动、家庭需求变化等原因急需出售房产。然而，未结清的房贷成为交易的核心障碍。本文通过真实案例解析，结合《民法典》《商业银行个人住房贷款管理办法》等最新法规，揭示转按揭与提前解押两种主流解决方案的操作要点。

案例分析

2025年3月，杭州购房者李先生因工作调动需出售尚有180万元贷款余额的房产。其采用转按揭模式，与买家张女士达成协议：由张女士向原贷款银行申请接力贷款，银行审核通过后，双方办理产权过户及贷款主体变更。整个过程耗时28天，较传统解押模式节省45天，但需支付0.5%的贷款服务费。

法律要点解析

转按揭操作规范

根据银保监会《关于规范商业银行个人住房贷款转按揭业务的通知》，转按揭需满足：

原贷款银行同意转移债权债务

新借款人资质符合贷款要求

办理抵押权变更登记

2025年新规要求银行在收到完整申请材料后10个工作日内完成审批，逾期未决需书面说明理由。

提前解押风险控制

若选择自行解押，需注意：

违约金条款：多数银行规定还款满2年后提前还款免收违约金，但需提前30日书面申请

资金监管：建议通过第三方监管账户划转解押资金，防止资金挪用

2025年实施的《不动产登记暂行条例实施细则》明确，注销抵押登记需提供银行出具的贷款结清证明及他项权证。

税费计算新规

满两年未满五年住房转让，增值税按差额5.6%征收，个人所得税可选择核定征收(1%)或据实征收(20%利润)。2025年税务系统升级后，可通过"个人所得税"APP实时计算应纳税额。

操作流程图

提交申请→银行审批（10工作日）→签订四方协议（买卖双方+银行+担保公司）→办理抵押变更→资金划转

提前解押模式：

申请解押→资金到位→银行出具结清证明→注销抵押（3工作日）→签订买卖合同→过户缴税