2025年房产纠纷案件同比增长23%，其中17%涉及诉讼期间房屋转让。从债权人撤销权到执行异议之诉，本文通过司法实践案例，解读《民法典》第538-542条在房产交易中的具体应用。

典型案例剖析

2025年6月，南京某开发商因债务纠纷被起诉，诉讼期间将32套未售房源以市场价70%转让给关联企业。债权人依据《民法典》第539条提起撤销权之诉，法院认定该交易构成"明显不合理低价转让"，判决撤销18套房产买卖合同，恢复登记至开发商名下。

法律风险矩阵

司法实践要点

保全阶段处置规则

根据2025年修订的《民事诉讼法》第103条，诉讼中申请财产保全的房产，未经法院许可不得转让。违反者法院可依据《民事诉讼法》第114条处以10万元以下罚款。

撤销权行使要件

债权人需证明：

债务人存在有效债权

转让价格低于市场价70%

受让人明知转让损害债权

2025年最高院指导案例明确，网签备案记录可作为"明知"的推定证据。

执行阶段救济途径

执行法院可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，对诉讼期间转让的房产采取：

查封拍卖

责令买受人限期退款

追究出卖人拒执罪刑事责任

合规交易建议

诉讼前完成房产处置

交易价格不低于评估价90%

保留完整资金流向证明

买受人签署《知情承诺书》