2025年，房屋买卖合同纠纷中，“条款不明确”成为主要争议焦点之一。从房屋附属设施范围到价款支付方式，模糊条款往往导致双方各执一词。当合同出现漏洞时，购房者如何依据法律维护权益?本文结合《民法典》最新规定与司法实践，提供系统化解决方案。

案例分析：模糊条款引发的“罗生门”

案例一：附属设施归属争议

2025年7月，杭州购房者陈某与卖方签订合同，约定“房屋包括固定装修及附属设施”，但未明确具体范围。交房时，卖方搬走全部可移动家电(如冰箱、洗衣机)，陈某主张其属于“附属设施”，要求返还。法院审理认为：根据《民法典》第五百一十条，若合同未明确附属设施范围，应参照交易习惯(如当地二手房交易中“附属设施”通常不包括可移动家电)判断，最终驳回陈某诉求。

案例二：价款支付方式歧义

2025年8月，成都购房者刘某与卖方约定“房款分三期支付，最后一期于过户后支付”，但未明确过户时间。卖方拖延办理过户手续，并要求刘某提前支付尾款。刘某拒绝后，卖方起诉要求解除合同。法院依据《民法典》第五百一十一条，认定“过户时间”应参照“合理期限”(通常为签约后30日内)，判决卖方违约并赔偿刘某损失。

法律救济三步法：从协商到诉讼的全流程

第一步：协商补充协议(成本最低)

根据《民法典》第五百四十三条，双方可就模糊条款签订补充协议。例如，在附属设施争议中，可列明“附属设施包括：固定装修、中央空调、地暖系统”，并附照片作为附件。

第二步：依据交易习惯或市场标准确定(效率优先)

若协商不成，可参照以下规则：

价款不明确：按订立合同时履行地的市场价格履行(《民法典》第五百一十一条第二款);

履行地点不明确：给付货币的，在接受货币一方所在地履行(《民法典》第五百一十一条第三款);

质量标准不明确：按照强制性国家标准履行(《民法典》第五百一十一条第一项)。

第三步：诉讼/仲裁(终极解决)

若前两步无法解决，可向法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。法院/仲裁机构将依据以下原则裁决：

目的解释原则：结合合同目的(如购房用于居住)解释模糊条款;

诚信原则：优先保护善意相对方(如购房者已支付大部分房款);

公平原则：避免条款解释结果显失公平(如要求购房者承担全部税费)。

最新法规对模糊条款的规制

一、格式条款的特殊规则

若合同为开发商提供的格式条款，根据《民法典》第四百九十六条，开发商需履行提示说明义务(如对“违约责任”条款加粗标注)，否则购房者可主张该条款不成为合同内容。

二、电子合同与示范文本的推广

2025年9月起，青岛、郑州等城市推行存量房交易合同示范文本，明确房屋状况、价款支付、违约责任等核心条款。购房者应优先使用示范文本，避免自行起草合同导致的漏洞。

实操建议：购房者如何预防条款模糊风险

签约前审查：要求卖方提供房屋产权证、抵押查封证明等文件，并在合同中明确“房屋无产权纠纷”;

条款细化清单：将房屋状况(如装修情况、家电品牌)、价款支付时间、过户时间等列明为合同附件;

公证与见证：对关键条款(如付款方式)办理公证，或邀请中介机构作为见证方;

法律顾问审核：支付500-2000元律师费审核合同，远低于潜在纠纷成本(如房屋差价损失)。