2025年8月，武汉市江汉区法院审理了一起典型案件：陈某与周某婚后共同贷款购买房产，离婚时剩余贷款50万元未还清。双方对房产分割协商未果，法院根据《民法典》及相关司法解释，判决房产归陈某所有，由陈某继续偿还剩余贷款，并向周某支付补偿款25万元。这一案例折射出贷款未还清房产分割的核心问题：如何平衡债务承担与财产分配，确保分割方案公平可行？本文结合最新法律法规，解析贷款未还清房产的分割规则与实操要点。

一、分割规则：婚前购房与婚后购房的差异化处理

根据《民法典》第1087条及司法解释，贷款未还清房产的分割需区分两种情形：

一方婚前贷款购房，登记在自己名下：

房产归登记方所有，尚未归还的贷款为登记方个人债务。

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由登记方对另一方进行补偿。

计算公式：补偿款=共同还贷本金×(房产现值÷购房时价格)÷2.

案例：2025年北京市朝阳区法院在“王某诉李某房产纠纷案”中，王某婚前购房首付100万元，婚后共同还贷80万元，房产现值500万元。法院判决王某支付李某补偿款40万元(80万×500万÷200万÷2)。

双方婚后贷款购房，无论登记在哪方名下：

房产属于夫妻共同财产，离婚时由双方协议处理;协议不成的，法院根据财产具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

通常判决房产归一方所有，由获得房产方继续偿还剩余贷款，并向另一方支付补偿款。

案例：2025年上海市浦东新区法院在“张某诉刘某房产纠纷案”中，双方婚后购房总价300万元，首付90万元，贷款210万元，离婚时剩余贷款150万元。法院判决房产归张某所有，张某继续偿还贷款，并向刘某支付补偿款75万元(150万÷2)。

二、分割难点：银行贷款变更手续的实操指南

若房产归一方所有，需办理贷款权利人变更手续，否则原贷款合同仍约束双方。具体流程如下：

银行审核：向贷款银行提交离婚协议、判决书、身份证明等材料，银行审核变更的合理性与合法性。

出具同意变更证明：银行审核通过后，出具同意变更贷款权利人的证明文件。

办理过户与抵押变更：双方携带银行证明、房产证等材料，到不动产登记中心办理过户手续，并同步办理抵押权变更登记。

风险提示：

若银行不同意变更贷款人，获得房产方需以个人财产偿还贷款，否则可能面临房产被拍卖的风险。

逾期还贷可能影响个人征信，甚至被银行起诉。