2025年《民法典》继承编全面落地后，无房产证房屋的继承问题成为社会焦点。北京朝阳区法院曾审理一起典型案件：李某父亲去世后留下一套未办理产权登记的祖宅，子女因继承权争议对簿公堂。法院最终依据《民法典》第1122条认定，虽无房产证，但房屋系合法建造且具备建房审批手续，属于遗产范畴，子女可通过法定继承程序完成权属转移。这一案例揭示了无证房产继承的核心逻辑——合法性认定是关键前提。

一、合法建造房屋的继承路径

1. 产权补办先行

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第41条，合法建造但未办证的房屋，继承人需先向不动产登记机构申请首次登记。需提交材料包括：

建房审批文件(如乡村建设规划许可证)

土地使用权证明(宅基地使用证或集体土地建设用地使用证)

被继承人死亡证明及亲属关系证明

房屋测绘报告

案例：上海浦东新区张某继承案中，其父1998年自建的二层小楼因历史原因未办证。张某通过村委会出具建房证明、调取国土部门档案，成功补办房产证后完成继承过户。

2. 继承方式选择

法定继承：按《民法典》第1127条，第一顺序继承人(配偶、子女、父母)均分遗产。若存在多子女，需签订书面分配协议避免纠纷。

遗嘱继承：遗嘱需符合《民法典》第1134-1139条形式要件。2025年新规明确，录像遗嘱需两名无利害关系见证人全程在场并标注日期，打印遗嘱需逐页签名捺印。

风险提示：未补办产权即继承可能导致权属争议。广州天河区曾发生继承后房屋被认定为违建而强制拆除的案例，继承人因此承担行政处罚。

二、违法建筑的继承禁区

1. 法律定性

根据《城乡规划法》第64条，未取得建设工程规划许可证的建筑属违法建设。此类房屋不具备遗产资格，继承人无法通过继承获得物权。

2. 实务处理

行政处置：城管部门可责令限期拆除或没收实物。

补偿例外：若房屋因历史原因形成且符合补办条件，部分地区允许继承人缴纳罚款后完善手续。

案例：成都武侯区王某继承案中，其父2010年擅自加建的30平方米阁楼被认定为违建。法院判决该部分面积不纳入遗产范围，仅对合法部分进行继承分割。