在城市化快速推进的今天，房屋和土地征收已成为许多家庭不得不面对的现实。当一纸《房屋征收决定》贴在您家墙上时，您是否知道近三成的征收决定存在程序违法或实体违法问题?学会审查征收决定的合法性，是保护您财产权益的第一道防线!

律师观点

一、征收决定合法性审查八大要点

1. 是否符合“公共利益”要求

征收必须基于公共利益需要，具体包括：

(1)国防和外交需要

(2)基础设施建设

(3)科教文卫等公共事业

(4)保障性安居工程建设

(5)旧城区改建

(6)法律规定的其他公共利益

警惕：实践中，常有商业开发项目打着“公共利益”旗号进行征收!

2. 是否符合“四规划一计划”

合法的征收必须符合：

(1)国民经济和社会发展规划

(2)土地利用总体规划

(3)城乡规划

(4)专项规划

(5)列入年度国民经济和社会发展计划

维权提示：可申请政府信息公开获取相关规划文件，核实征收项目是否真实列入计划。

3. 补偿方案是否合法合理

审查重点：

(1)是否制定详细的征收补偿方案

(2)是否组织专家论证

(3)征求意见是否达到30日最低时限

(4)多数被征收人反对时是否组织听证会

4. 风险评估与集体决策程序

关键步骤：

(1)作出征收决定前是否进行社会稳定风险评估

(2)涉及被征收人数量较多时(一般指100户以上)，是否经政府常务会议讨论决定。

5. 补偿资金是否到位

硬性规定：征收补偿费用必须足额到位、专户存储、专款专用!

这是征收决定合法性的基础保障。资金不到位就启动征收，属严重违法。

6. 公告程序是否规范

合法公告必须：

(1)及时公告征收决定

(2)载明征收补偿方案

(3)告知复议和诉讼权利

(4)公告期不少于30日

7. 是否保障被征收人核心权利

征收决定不得侵犯以下权利：

(1)房屋价格评估权

(2)选定评估机构选择权

(3)房屋评估结果复核权

(4)补偿方式选择权(货币补偿或产权调换)

侵犯任何一项都可能被认定为违法!

8. 规范性文件是否合法

地方政府制定的征收补偿文件：

(1)不是正式法律渊源，对法院无法律约束力

(2)经审查合法合理的，可作为行政行为依据

重要提示：即使地方有规定，若与上位法冲突，仍以国家法律为准!

二、征收维权四大黄金法则

1. 把握诉讼时效

对征收决定不服，自知道决定之日起6个月内提起诉讼。超过期限，法院将不予受理!

2. 全面收集证据

关键证据清单：

(1)土地证、房产证等权属证明

(2)征收决定公告照片

(3)补偿方案文本

(4)评估报告

(5)沟通记录

3. 善用法律武器

(1)行政复议：向上一级政府申请复议

(2)行政诉讼：向法院起诉

(3)政府信息公开：申请获取关键审批文件

4. 坚决破除“立案难”

法院必须登记立案!若遇推诿：

(1)要求出具不予立案裁定书

(2)凭裁定书向上一级法院上诉

(3)遇到既不立案又不给裁定的，直接向上级法院投诉或起诉

京云拆迁律师特别提醒：

“住改商”房屋补偿：住宅改商铺的，需满足“营业执照+连续经营满2年+纳税记录”三要件，才能按商业用房补偿。

共有房产维权：共有房产被征收，须全体共有人共同起诉，或推选代表人诉讼。

紧急情况应对：面临强拆威胁时，立即申请财产保全，冻结征收部门账户。

在法治社会，一纸征收决定必须经得起法律检验。掌握这些审查要点，您才能在征收过程中有效守护自己的家园与权益!