“以拆违促拆迁”已成为部分征收方的惯用手段。2025年最高检工作报告显示，全国范围内因违建认定引发的行政诉讼案件同比增长27%，其中83%涉及未签订补偿协议的被征收人。本文结合典型判例，解析违建认定的法律要件及应对策略。

案例：招商引资厂房突遭“违建”认定，企业主如何逆袭？

2024年12月，河北廊坊某企业主王某的厂房被认定为违建，理由是“未取得建设工程规划许可证”。经律师调查发现：

该厂房建于2006年，早于《城乡规划法》实施时间;

当地政府2008年出具的《招商引资优惠政策文件》明确承诺“先建后补手续”;

拆迁方在2023年入户调查时已登记厂房面积及附属设施。

法院最终判决撤销《责令限期拆除决定书》，并认定拆迁方构成“滥用行政权力排除竞争”，责令重新作出补偿决定。

法律攻防战：违建认定的四大合法性审查要点

一、历史遗留问题：法不溯及既往原则的适用

1987年《土地管理法》实施前建房：

根据《行政处罚法》第三十六条，此类房屋不得以“未办理土地审批”为由认定为违建。福建福州某案例中，法院直接援引1982年《村镇建房用地管理条例》作为合法性依据。

2008年《城乡规划法》实施前建房：

需区分“程序违法”与“实体违法”。江苏苏州某民房虽无规划许可，但因符合当时宅基地使用标准，法院判决仅需补缴罚款而非拆除。

二、行政程序审查：从立案到执行的12步法定流程

合法违建认定需依次完成：

立案调查(2名以上执法人员出示证件)

现场勘验(制作笔录并由当事人签字)

规划部门认定函(明确违反具体条款)

听取陈述申辩(制作《权利告知书》)

作出行政决定(载明救济途径)

催告履行(给予10日以上自行拆除期)

公告拆除(在现场及政府网站公示)

申请法院强制执行

2025年山东济南某案例中，拆迁方因未履行“公告拆除”程序，被判赔偿被征收人房屋价值及租金损失共计240万元。

三、证据效力对抗：如何瓦解拆迁方的“证据链”

被征收人可重点审查拆迁方提交的以下证据：

规划部门认定函：

核查是否加盖公章、是否注明具体违法条款、是否附有现场照片。

执法人员身份证明：

要求出示行政执法证，警惕“临时工”参与执法。

送达回证：

确认文书是否直接送达当事人，警惕“留置送达”“公告送达”等变通方式。

四、救济路径选择：行政复议与诉讼的战术搭配

优先申请行政复议：

根据《行政复议法》第十一条，可同时请求撤销违建认定及补偿决定。2025年北京行政复议局数据显示，违建类案件复议改变率达34%。

同步提起诉讼：

在复议期间向法院申请“停止执行”，防止房屋被突击拆除。上海某案例中，法院通过“行为保全”裁定，成功阻止拆迁方断水断电逼迁。

五、赔偿请求权：违法强拆后的损失计算标准

若房屋已被违法拆除，可依据《国家赔偿法》第三十六条主张：

房屋价值赔偿：

按拆除时周边类似房地产市场价计算，而非补偿方案标准。

屋内物品损失：

需提供购物发票、照片等证据，无法举证时法院可酌情判决。

租金损失：

自强拆之日起至重新获得安置房期间的合理过渡费。

结语

面对拆迁补偿纠纷与违建认定陷阱，被征收人需建立“法律思维+证据意识+专业支持”的三维防御体系。2025年司法实践表明，通过精准识别程序瑕疵、合理运用救济权利、及时委托专业律师，超70%的拆迁纠纷可在行政阶段化解，避免陷入漫长的诉讼拉锯战。