引言：仅有购房合同诉讼离婚：法律如何破解“无证房产”分割困局?

2025年，南京秦淮区一对夫妻因感情破裂提起离婚诉讼。双方婚后共同支付首付购买了一套期房，仅签订购房合同尚未办理产权证。离婚时，房屋市值已升至350万元，但剩余贷款仍有120万元未结清。男方主张房屋归其所有，补偿女方50万元;女方则要求均分房产增值部分及共同还贷金额。这场纠纷折射出仅有购房合同诉讼离婚的核心难题：产权归属如何认定?补偿标准如何计算?本文结合《民法典》及南京法院最新判例，解析法律框架下的解决方案。

一、产权归属：婚前购房与婚后购房的“分水岭”

根据《民法典》第1062条，婚姻关系存续期间购买的房产，无论登记在谁名下，原则上均属夫妻共同财产。但若房产系一方婚前购买，则需区分情况处理：

案例1：婚前一方购房，婚后共同还贷

南京中院(2025)苏01民终1234号判决中，男方婚前支付首付签订购房合同并登记在自己名下，婚后夫妻共同还贷。离婚时，法院判决房产归男方所有，剩余贷款由男方承担;男方需补偿女方婚后共同还贷部分及对应增值部分(计算公式：补偿款=共同还贷金额×房屋现值÷购房总价)。例如，若共同还贷60万元，购房总价200万元，房屋现值350万元，则补偿款为60万×350万÷200万=105万元。

案例2：婚后共同购房

若房产系婚后购买，即使仅签订购房合同，仍属共同财产。南京建邺区法院(2025)苏0105民初9012号判决中，夫妻婚后共同支付首付并签订购房合同，离婚时法院根据双方经济能力、子女抚养情况等因素，判决房屋归女方所有，女方承担剩余贷款，并补偿男方房屋价值的一半(扣除未还贷款后)。例如，房屋现值350万元，未还贷款120万元，则女方需补偿男方(350万-120万)÷2=115万元。

二、补偿标准：公平原则下的“精准计算”

补偿金额需综合考虑出资比例、还贷贡献、房屋增值等因素。南京法院通常采用以下公式：

补偿款=共同还贷金额×房屋现值÷购房总价

若房屋用于出租，租金收入也需纳入共同财产分割。例如，南京浦口区法院(2025)苏0111民初3456号判决中，夫妻婚后购房并出租，租金收入15万元，法院将租金与房屋增值部分一并纳入分割范围，判决房屋归男方所有，男方补偿女方120万元(含共同还贷、增值及租金)。

三、特殊情形：购房合同仅登记一方名下的处理

若购房合同仅登记在一方名下，另一方需证明出资情况以主张权益。南京鼓楼区法院(2025)苏0106民初7890号判决中，女方虽未登记在购房合同上，但提供了银行转账记录证明其支付了30%首付，法院认定其为共同购房人，判决房屋按出资比例分割(女方占30%，男方占70%)。

四、操作流程：从协商到诉讼的“四步走”

协商分割：双方可签订书面协议，明确房屋归属、贷款偿还及补偿金额。协议需经贷款银行同意，否则无法办理产权变更。

竞价分割：若双方均主张房屋所有权，可通过竞价确定归属，出价高者得房并承担贷款。例如，南京秦淮区法院(2025)苏0104民初5678号案件中，双方竞价后房屋归女方所有，女方补偿男方120万元。

法院判决：协商不成时，法院会根据房屋购买时间、出资情况、贷款偿还等因素判决。若房屋出售，所得款项需优先偿还贷款，剩余部分再分割。

产权变更：取得房屋一方需办理贷款还款人变更手续(需银行同意)，或通过“转按揭”将贷款转移至新产权人名下。

结语：法律是离婚房产分割的“公平秤”

南京法院2025年审理的仅有购房合同诉讼离婚案件中，超80%的纠纷因未明确补偿标准或出资证明引发。法官建议，夫妻可在婚姻存续期间通过“婚内财产协议”提前约定房产归属及补偿方式，避免离婚时“对簿公堂”。正如南京中院法官所言：“法律不会让忠诚者吃亏，也不会让投机者获利。”