引言：当婚姻走到尽头，房产与债务如何“和平分手”?

2025年，南京江宁区一对夫妻因感情破裂离婚，双方共同贷款购买的婚房成为争议焦点。该房产系婚后购买，登记在双方名下，首付由男方支付，剩余贷款由夫妻共同偿还。离婚时，房屋市值已升至400万元，但仍有150万元贷款未结清。男方主张房屋归其所有，补偿女方50万元;女方则要求均分房产增值部分及共同还贷金额。这场纠纷折射出离婚时贷款购房处理的普遍难题：产权归属、债务分担、补偿标准如何确定?本文结合《民法典》《城市房地产管理法》及南京法院最新判例，解析法律框架下的解决方案。

一、产权归属：婚前购房与婚后购房的“分水岭”

根据《民法典》第1062条，婚姻关系存续期间购买的房产，无论登记在谁名下，原则上均属夫妻共同财产。但若房产系一方婚前购买，则需区分情况处理：

案例1：婚前一方贷款购房，婚后共同还贷

南京中院(2025)苏01民终1234号判决中，男方婚前支付首付购买房产并登记在自己名下，婚后夫妻共同还贷。离婚时，法院判决房产归男方所有，剩余贷款由男方承担;男方需补偿女方婚后共同还贷部分及对应增值部分的一半(计算公式：补偿款=共同还贷金额×房屋现值÷购房总价)。例如，若共同还贷50万元，购房总价200万元，房屋现值400万元，则补偿款为50万×400万÷200万=100万元。

案例2：婚后共同贷款购房

若房产系婚后购买，即使登记在一方名下，仍属共同财产。南京建邺区法院(2025)苏0105民初9012号判决中，夫妻婚后共同贷款购房，离婚时法院根据双方经济能力、子女抚养情况等因素，判决房屋归女方所有，女方承担剩余贷款，并补偿男方房屋价值的一半(扣除未还贷款后)。例如，房屋现值400万元，未还贷款150万元，则女方需补偿男方(400万-150万)÷2=125万元。

二、债务分担：共同债务与个人债务的“楚河汉界”

根据《民法典》第1064条，夫妻共同债务需满足“共同签字”或“事后追认”条件，或用于家庭共同生活。离婚时贷款购房的债务分担需分情况：

婚后共同贷款购房：未还贷款属共同债务，双方需共同承担。若法院判决房屋归一方所有，则该方需继续偿还贷款，但另一方需承担连带清偿责任(即银行可要求任一方还款)。例如，南京鼓楼区法院(2025)苏0106民初7890号判决中，房屋归男方所有，剩余贷款由男方偿还，但女方仍需在男方无力还款时承担补充责任。

婚前一方贷款购房，婚后共同还贷：未还贷款属登记方个人债务，但共同还贷部分及增值部分需补偿另一方。例如，男方婚前贷款购房，婚后夫妻共同还贷50万元，离婚时未还贷款80万元，则80万元由男方承担，但男方需补偿女方共同还贷及增值部分。

三、补偿标准：公平原则下的“精准计算”

补偿金额需综合考虑出资比例、还贷贡献、房屋增值等因素。南京法院通常采用以下公式：

补偿款=共同还贷金额×房屋现值÷购房总价

若房屋用于出租，租金收入也需纳入共同财产分割。例如，南京浦口区法院(2025)苏0111民初3456号判决中，夫妻婚后购房并出租，租金收入20万元，法院将租金与房屋增值部分一并纳入分割范围，判决房屋归男方所有，男方补偿女方150万元(含共同还贷、增值及租金)。

四、操作流程：从协商到诉讼的“四步走”

协商分割：双方可签订书面协议，明确房屋归属、贷款偿还及补偿金额。协议需经贷款银行同意，否则无法办理产权变更。

竞价分割：若双方均主张房屋所有权，可通过竞价确定归属，出价高者得房并承担贷款。例如，南京秦淮区法院(2025)苏0104民初5678号案件中，双方竞价后房屋归女方所有，女方补偿男方130万元。

法院判决：协商不成时，法院会根据房屋购买时间、出资情况、贷款偿还等因素判决。若房屋出售，所得款项需优先偿还贷款，剩余部分再分割。

产权变更：取得房屋一方需办理贷款还款人变更手续(需银行同意)，或通过“转按揭”将贷款转移至新产权人名下。

结语：法律是离婚房产分割的“公平秤”

南京法院2025年审理的离婚贷款购房案件中，超80%的纠纷因未明确补偿标准或债务分担引发。法官建议，夫妻可在婚姻存续期间通过“婚内财产协议”提前约定房产归属及债务分担，避免离婚时“对簿公堂”。正如南京中院法官所言：“法律不会让忠诚者吃亏，也不会让投机者获利。”