执行异议之诉作为一种与普通民事诉讼有别的新型诉讼，在审理和办案中有一定的难度和区别。实务中涉及房屋的案外人执行异议之诉较多，本文就一起北京云合律师代理的16户业主房屋执行异议之诉案进行分享。

案情简介

16户业主为了买房与某地产公司签订了《房屋转让协议》，后应地产公司要求，于2021年6月24日注册成立以自己为法人代表的公司。委托人公司从设立至今，除名下有案涉房屋一套房产之外，无任何业务往来、无任何银行流水、未设立对公账户、无从业人员、税务系统申报一直为零申报。公司成立后，与第三人某置业公司签订了《商品房认购书》。

2020年5月26日，被告公司与第三人（某置业公司）就上述案涉房产办理了抵押权登记，抵押人为某公司，抵押权人为被告。后被告公司与（第三人）某置业公司、恒大公司、天津某公司公证债权文书一案，经公证处公证先后出具公证书及执行证书。被告公司据此申请强制执行，法院于 2022年 10 月8日立案执行。执行过程中，查封了某置业公司名下包括涉案房屋在内的 73 套房屋，查封期限三年，自 2022 年 11 月3日起至 2025年11月2日止。

16户业主的房屋就这样被查封执行，本是自己合法购买的房屋，却面临无法居住的情况。为了维护自己的权益，16户业主通过多方打听最终选择了委托北京云合律师来维权！

律师风采

云合团队律师接受委托后认真梳理了案件详情，检索了最近几年的类案，并根据卷宗资料总结提炼出主要争议点，随后代理16户当事人提起了诉讼。

庭审中，被告辩称：1、不动产登记信息查询表显示，涉案房屋登记于某公司名下，为其合法财产，被告作为抵押权人，在某公司未清偿情形下，依被赋予执行效力的公证债权文书及执行证书申请执行。2、涉案房屋也未登记至原告名下，不适用善意取得，原告公司作为法人，涉案房屋规划用途为办公。

云合团队律师聚焦答辩思路，针对被告所言，提交了相关证据，并一一指出：

1、涉案商品房买卖合同的签约一方虽为当事人法人单位，但涉案房屋系原告个人购买并用于居住。结合我方律师提交涉案房屋现场照片以及与案外人就涉案房屋签订的 《非居民供热采暖合同》《北京市居民天然气供用合同》《北京恒大物业服务合同》等，和相关物业费用缴款凭证以及相应银行转账记录及某公司出具的收据等。可以认定涉案房屋购买人为当事人且用于居住使用。

2、此外，涉案商品房买卖合同的签订时间、实际购买人合法占有房屋时间均早于本案查封时间，出卖人某公司出具的房款发票可以证实涉案房屋已经付清。

综合考虑上述具体情况，当事人是基于善意、合法取得涉案房屋。并享有法律规定的合法物权期待权，足以对抗被告公司在先设立的抵押权，应当排除执行。当事人属于无过错买受人，法院应保护物权期待权。

胜诉判决

最终，在云合团队律师的努力下，法院采纳了云合律师团队的代理意见，判决停止对位于北京市大兴区当事人房屋的执行。16户业主的73套房产都停止执行，大家对这个结果非常满意并多次向云合团队律师表达谢意。