买房时合同白纸黑字约定了交房日期和违约金，但开发商逾期近四年，一审却只判了最后几个月的违约金?这合理吗?北京京云律师事务所杨伟婷律师通过近期一组胜诉案例为您揭示：面对强势开发商，法律如何保护业主的合法权益!

案情简介

“合同上明明写着2021年10月1日交房，我们全家都盼着入住。结果一等就是将近四年!更气人的是，开发商不但不交房，还要求我们必须先买高价车位才能拿钥匙，这不是趁火打劫吗?”贺先生、孟先生、张先生3户业主，在购买了河北某房地产公司开发的“岸芷汀兰”小区房产后，均陷入了同样的困境。

据业主们陈述，他们均早已支付全部购房款，但涉案房地产公司以疫情、大气污染防治等为由一再拖延，甚至附加“捆绑车位”的交房条件。忍无可忍的业主们分别将开发商诉至法院，要求交付房屋并支付自约定交房日起至实际交房日的全部逾期违约金。

然而，一审法院的判决却让业主们倍感失望。法院虽然支持了交付房屋的诉求，并认定开发商“捆绑车位”的行为无法律依据，但在违约金问题上，仅判决开发商支付自2025年(庭审日)起至实际交房日的违约金，而对于2021年10月至2025年这长达近四年的逾期违约金，则未予支持。理由是一审法院认为存在“不可抗力”，但又因开发商未能提交施工日志证明具体停工天数，其免责抗辩未被采信，最终却做出了近乎免除该期间责任的判决。

“这判决结果我们无法接受!如果不可抗力的天数无法确定，那就应该按合同约定支持我们的全部诉求，而不是直接‘一笔勾销’我们四年的损失!”业主们决定上诉，并委托北京京云律师事务所杨伟婷律师代理二审。

律师风采

庭审中，某房地产公司辩称，项目受疫情、环保管控等“不可抗力”影响巨大，公司资金链已断裂，濒临破产，无力承担此前期间的违约金，并提交了相关停工文件及一份早期类似案件的生效判决。

杨伟婷律师在二审中据理力争，明确指出：

第一，合同约定是主张权利的基础。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，除不可抗力外，开发商逾期交房应按日支付全部房价款万分之一的违约金。业主已完全履行付款义务，开发商严重违约，理应依约承担全部违约责任。

第二，一审判决逻辑存在矛盾，举证责任分配不当。一审既未采信开发商关于不可抗力天数的证据，却又以此为由驳回了业主对主要逾期阶段的违约金主张，属于事实认定与裁判结论的断裂。根据“谁主张，谁举证”原则，开发商未能举证证明其可免责的具体期间，应承担举证不能的不利后果。

第三，开发商“捆绑销售”的行为自认违约。 开发商在庭审中明确表示“交纳车位费就可以交房”，这恰恰证明了房屋早已具备交付条件，其长期逾期交房并附加非法条件，主观恶意明显，并非单纯由客观因素导致。

第四，企业经营困难并非法定免责事由。开发商辩称的资金链断裂、支付能力不足，是其自身的商业风险，不能成为免除其合同违约责任的合法理由，否则将严重损害守约方业主的合法权益，违背公平原则和诚实信用原则。

最终，河北省保定市中级人民法院采纳了杨伟婷律师的核心代理意见，二审作出改判!

胜诉判决

法院认为，即便考虑疫情、环保政策等可部分免责的因素，其影响期间也无法覆盖从约定交房日到2025年庭审日的全部时间。开发商在长达数年的期间内，确实存在应承担违约责任的逾期交房行为。一审判决结果确有不当。

据此，保定中院对三案均作出终审判决：撤销一审关于违约金计算的判项;改判河北某房地产开发公司分别向3户等业主支付自2021年10月1日起至2025年庭审日前的逾期交房违约金(贺先生案8800元，孟先生10400元，张先生10100元)，并继续支付自此日期起至实际交房之日的违约金。

这一系列案件的胜诉，不仅是贺先生等几位业主个人的胜利，更是对所有遭遇类似不公的购房者的一次有力声援。它清晰地表明：

格式合同中的违约金条款受法律保护，开发商不得随意以经营困难等理由逃避。

“不可抗力”抗辩需要充分证据支持，不能成为开发商无限期拖延的挡箭牌。

司法审判坚持以事实和合同为依据，二审法院的改判纠正了一审在违约责任认定上的偏差，切实维护了公平正义。

京云律师提醒广大购房者：当您的合法购房权益受到侵害时，切勿因开发商所谓的“行业困境”或“不可抗力”而轻易放弃索赔。收集好合同、付款凭证、沟通记录等证据，及时寻求专业法律帮助，通过诉讼等法律途径，坚决捍卫自己的合法权益!