2025年，全国离婚案件中涉及房产分割的比例达78%，其中贷款房分割争议占比超60%。从北京“婚前房婚后共同还贷”到上海“婚后共同购房贷款未还清”，房产分割已成为离婚纠纷的核心矛盾。本文结合《民法典》及司法解释，解析贷款房分割的三大规则。

一、婚前房产变现购新房：产权归属的“双重逻辑”

规则一：全款购房→个人财产

若用婚前房产变现款全款购买新房且登记在出资方名下，新房属个人财产。例如，张某婚前全款购房，婚后出售得款500万元，全款购买新房并登记在自己名下，离婚时新房仍归张某所有。

规则二：部分出资+共同还贷→按份共有

若婚前房产变现款仅用于支付新房首付，婚后双方共同还贷，新房属按份共有。出资方享有首付部分对应的产权份额，共同还贷部分及增值属共同财产。

典型案例：2025年上海市徐汇区法院审理的“王某诉赵某离婚案”中，王某婚前房产出售得款200万元，用于支付新房首付(总价500万元)，剩余300万元以夫妻共同财产还贷。离婚时，法院判决：

王某享有首付部分对应的产权份额(40%);

共同还贷部分及增值部分(假设房产增值至600万元，增值100万元)由双方平分，王某需补偿赵某200万元;

最终，王某享有新房60%份额，赵某享有40%份额。

法律要点：

增值部分计算：共同还贷本息÷总购房款×房屋现值;

举证责任：需提供还贷记录、房产评估报告等证据。

二、婚后共同购房贷款未还清：分割的“三步法则”

步骤一：协商分割

双方可自行协商确定房屋归属及剩余贷款承担。例如，一方获得房屋所有权，继续偿还剩余贷款，并给予另一方相应补偿。

步骤二：法院判决

若协商不成，法院将按以下原则判决：

照顾子女和女方权益：若房屋由一方抚养子女居住，法院可能判决归该方所有;

出资比例优先：若一方出资比例显著高于另一方，法院可能按出资比例分割;

贷款承担能力：若一方经济能力较强，法院可能判决其承担更多贷款。

典型案例：2025年北京市朝阳区法院审理的“李某诉刘某离婚案”中，双方婚后共同贷款购房，房屋登记在双方名下。离婚时，法院判决：

房屋归李某所有，李某继续偿还剩余贷款;

李某补偿刘某房屋现值的50%(扣除未还贷款后)。

步骤三：贷款变更手续

若房屋归属一方，需与贷款银行协商变更贷款人。若银行不同意变更，双方仍需共同承担还款责任。

三、贷款房分割的实务操作：从“协议签订”到“过户登记”

步骤一：签订分割协议

明确房屋归属及贷款承担;

约定补偿金额及支付方式;

办理公证或律师见证，增强协议效力。

步骤二：偿还贷款解押

若房屋存在贷款，需先还清贷款并解除抵押，才能办理过户登记。偿还方式包括：

获房方自筹资金偿还;

双方共同偿还;

引入第三方垫资(需签订书面协议)。

步骤三：办理过户登记

携带离婚协议、离婚证、房产证等材料到不动产登记中心;

缴纳税费(如契税、印花税等);

领取新的房产证。

风险提示：若离婚协议未明确贷款偿还责任，银行仍有权要求双方共同承担还款责任。一方偿还后，可向另一方追偿。