2025年，某市居民李某试图将纳入拆迁范围的房屋抵押给银行，被拒绝后转而向民间借贷机构申请贷款，最终因房屋被拆迁导致抵押权落空。这一案例揭示：列入拆迁范围的房屋因产权冻结，无法设定抵押，强行操作将面临法律风险。本文结合《城市房地产抵押管理办法》与司法实践，解析抵押禁令的立法逻辑与实务操作。

一、法律禁令：拆迁房屋不得抵押的依据

根据《城市房地产抵押管理办法》第8条，下列房地产不得设定抵押，其中包括“已依法公告列入拆迁范围的房地产”。立法目的在于：

防止产权冲突：拆迁房屋产权处于冻结状态，抵押可能导致拆迁补偿主体与抵押权人利益冲突;

保障拆迁效率：若房屋已设定抵押，拆迁方需与抵押权人协商债务清偿，可能拖延拆迁进度;

维护交易安全：抵押权人因房屋拆迁面临债权落空风险，易引发金融纠纷。

二、实务风险：违规抵押的后果

抵押合同无效：某市法院曾判决，拆迁房屋抵押合同因违反法律强制性规定而无效，抵押权人无法优先受偿;

行政处罚风险：根据《城市房地产管理法》第68条，违规抵押拆迁房屋可能被处以罚款;

信用损失：抵押权人因尽调疏忽接受拆迁房屋抵押，可能面临监管处罚与声誉损害。

三、典型案例分析：拆迁房屋抵押的司法认定

案例1：抵押合同无效纠纷

2025年，某市居民王某将纳入拆迁范围的房屋抵押给银行，后因无法还款被起诉。法院认定抵押合同无效，银行仅能以普通债权人身份参与拆迁补偿款分配，无法优先受偿。

法律要点：违反法律强制性规定的抵押合同自始无效。

案例2：拆迁方与抵押权人的协商困境

2024年，某市一企业将厂房抵押给银行后，厂房被纳入拆迁范围。拆迁方要求企业先清偿银行债务，否则不予补偿。企业因资金链断裂无法清偿，导致拆迁停滞半年。

法律要点：拆迁方无义务直接向抵押权人支付补偿款，抵押权人需通过协商或诉讼实现债权。

四、实务建议：如何规避拆迁房屋抵押风险?

提前核查房屋状态：申请贷款前，通过不动产登记中心查询房屋是否纳入拆迁范围;

选择合规抵押物：优先选择产权清晰、未受限的房产作为抵押物;

关注拆迁公告：若房屋所在区域发布拆迁预告，立即停止抵押操作并评估债权实现路径。