2025年7月，成都市武侯区法院审理了一起典型借名买房纠纷：刘某因限购政策借用表姐陈某名义购买商品房，支付全部购房款并实际居住。后陈某因债务纠纷被起诉，房屋被法院查封，刘某提出执行异议被驳回，遂起诉要求确认房屋所有权。法院最终认定，借名买房协议有效，但房屋登记在陈某名下，刘某仅可主张债权(如返还购房款)，无法取得物权。这起案例暴露了借名买房的核心风险：名义产权与实际权益的分离如何通过法律途径救济？本文结合《民法典》及司法实践，解析借名买房纠纷的维权策略。

一、维权第一步：固定证据链，证明借名买房事实

1. 书面协议的优先效力

若借名双方签订书面协议，明确约定房屋实际归属、出资方式、过户条件等，法院通常认可协议效力(除非违反法律强制性规定或公序良俗)。

法律依据：《民法典》第143条规定，民事法律行为有效需满足：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或公序良俗。

案例：2025年5月，上海市徐汇区法院审理一起借名买房案，原告周某与被告吴某签订书面协议，约定周某出资以吴某名义购房，房屋归周某所有。法院认定协议有效，判决吴某协助过户。

2. 间接证据的补强作用

若无书面协议，实际出资人需提供以下证据形成完整链：

购房款支付凭证(银行转账记录、收据);

贷款还款记录(若涉及按揭);

房屋实际占有使用证明(物业费、水电费缴纳记录、居住证明);

双方沟通记录(微信、短信、录音)中承认借名事实的表述。

案例：2025年10月，广州市越秀区法院审理一起借名买房案，原告林某未签订书面协议，但提供购房款转账记录、物业费缴纳凭证及与被告的微信聊天记录(被告承认“房子是你的，我只是挂名”)。法院综合认定借名事实成立，判决被告返还房屋。

二、维权第二步：选择法律路径，明确诉讼请求

1. 确认物权请求的局限性

若房屋已登记在名义产权人名下，实际出资人直接要求确认物权(如判决房屋归自己所有)的请求通常难以获得支持，除非能证明登记错误(如冒名登记)。

法律依据：《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。

案例：2025年6月，北京市朝阳区法院审理一起借名买房案，原告赵某要求确认房屋归其所有，法院认为房屋登记在被告孙某名下，赵某仅可主张债权(如返还购房款)，驳回物权确认请求。

2. 债权请求的多元主张

实际出资人可基于借名协议主张以下债权：

要求名义产权人返还购房款及利息;

要求名义产权人赔偿房屋增值损失(需证明损失金额);

若名义产权人擅自处分房屋(如出售、抵押)，可要求其承担违约责任。

法律依据：《民法典》第577条规定，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定，应承担违约责任。

案例：2025年11月，深圳市福田区法院审理一起借名买房案，名义产权人李某将房屋出售给第三人，实际出资人王某起诉要求李某赔偿房屋增值损失50万元。法院委托评估机构鉴定房屋现值，判决李某赔偿差价损失。

三、维权第三步：应对执行风险，阻断善意取得

1. 执行异议的适用条件

若房屋被法院查封或拍卖，实际出资人可提出执行异议，但需满足以下条件：

在查封前已签订合法有效的借名协议;

在查封前已实际占有房屋;

已支付全部或大部分购房款;

未办理过户无过错(如因限购政策无法过户)。

法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条。

案例：2025年8月，杭州市上城区法院审理一起执行异议案，实际出资人张某在房屋查封前已支付全部购房款并实际居住，法院裁定中止执行。

2. 善意取得的阻断策略

若第三人已善意取得房屋(如支付合理对价、不知借名事实、已办理过户)，实际出资人无法追回房屋，但可要求名义产权人赔偿损失。

法律依据：《民法典》第311条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，受让人受让时为善意、以合理价格转让且已登记的，受让人取得所有权。

案例：2025年9月，南京市鼓楼区法院审理一起借名买房案，名义产权人陈某将房屋出售给第三人，第三人支付全款并过户。法院认定第三人善意取得，驳回实际出资人返还房屋请求，判决陈某赔偿购房款及增值损失。