在房价高企的背景下，借父母名义购房成为部分子女规避限购、隐藏资产或转移债务的常见手段。然而，这种“借名购房”行为背后隐藏着复杂的法律风险，尤其是当子女全额出资却登记在父亲名下时，产权归属、债务承担、继承纠纷等问题极易引发家庭矛盾甚至法律诉讼。本文结合典型案例与最新司法解释，解析子女出资借父名购房的法律性质及权益保障路径。

一、借名购房的法律性质：合同关系与物权归属的冲突

借名购房本质上是实际出资人与名义购房人之间的委托合同关系。根据《民法典》第九百一十九条，实际出资人委托名义购房人以其名义购买房屋，双方形成隐名代理关系。但物权归属需以不动产登记为准(《民法典》第二百零九条)，即房屋产权登记在父亲名下时，法律上默认父亲为所有权人。

案例分析：北京“借名购房”纠纷案

2023年，北京朝阳区法院审理一起案件：女儿小张为规避限购政策，出资800万元以父亲老张名义购买一套商品房，双方签订《借名购房协议》并约定产权归小张所有。后老张因债务纠纷被债权人起诉，法院查封该房屋。小张主张房屋实际归属自己，但法院认为：

物权登记优先：房屋登记在老张名下，具有公示效力，债权人可基于善意取得原则申请强制执行;

合同效力限制：虽《借名购房协议》有效，但仅能约束小张与老张，无法对抗第三人;

风险自担原则：小张作为完全民事行为能力人，应预见借名购房的法律风险，需自行承担后果。

启示：借名购房协议仅在内部有效，无法对抗外部债权人或登记权利人，子女需谨慎评估风险。

二、子女出资的权益保障：合同约定与证据固定是关键

若子女坚持借名购房，需通过以下方式降低风险：

签订书面协议：明确约定房屋实际归属、出资性质(借款或赠与)、违约责任等条款。例如，可约定“父亲仅作为名义购房人，房屋所有权归子女，父亲不得擅自处分”。

保留出资证据：转账记录、购房合同、税费凭证等需标注“代子女购房出资”，避免被认定为赠与或借款。

实际控制房屋：子女应实际占有、使用房屋，并保留物业费、水电费等缴纳记录，证明实际控制权。

法律依据：

《民法典》第一百四十三条：民事法律行为有效需具备真实意思表示、不违反法律强制性规定等条件;

《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释(一)》第二条：当事人有证据证明不动产登记与真实权利状态不符，可请求确认权利归属。

三、特殊情形下的权益处理：继承、债务与政策影响

继承纠纷：若父亲去世，房屋作为遗产分配时，其他继承人可能主张登记权利。此时，子女需举证借名购房协议及出资事实，否则可能丧失产权。

债务承担：若父亲对外负债，房屋可能被强制执行。子女可依据《民法典》第五百三十八条主张撤销父亲的无偿转让行为，但需证明债权人知情或房屋实际归属。

政策风险：部分城市出台“借名购房禁令”，如深圳规定借名购房者5年内不得购房，且房屋可能被政府收回。子女需关注当地政策，避免因违规导致合同无效。

四、法律建议：风险规避与替代方案

优先选择合法途径：如子女不具备购房资格，可通过“共有产权”或“赠与部分份额”等方式实现共同持有，降低法律风险。

设立居住权：若父亲同意，可在房屋上为子女设立居住权(《民法典》第三百六十六条)，保障子女居住权益。

及时过户：待子女具备购房资格后，尽快办理过户手续，将房屋登记至子女名下。

结语

借父之名购房虽能短期规避政策限制，但长期来看，物权登记与实际出资的分离可能引发诸多法律纠纷。子女应充分评估风险，通过签订书面协议、固定证据等方式保障权益，或选择更稳妥的购房方式，避免“房财两空”的悲剧。