2024年，某市商业街区改造项目中，承租人张某因租赁门面房被征收，与房东陈某就停产停业损失补偿款分配产生纠纷。张某主张其作为实际经营者应获得全部补偿，而陈某认为房屋所有权应优先受偿。这一案例折射出租赁住房拆迁中的核心矛盾：在房屋所有权与使用权分离的背景下，承租人的合法权益如何通过法律程序得到保障?本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《民法典》及最高人民法院典型案例，系统解析租赁住房拆迁的安置规则与权益保护路径。

一、拆迁安置的法定方式：货币补偿与产权调换的双重路径

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，房屋征收补偿包括被征收房屋价值补偿、搬迁安置补偿、停产停业损失补偿三部分。在租赁关系中，补偿分配需区分两种情形：

货币补偿：拆迁人向被拆迁人(房东)支付房屋市场评估价补偿，房东需退还承租人剩余租期租金，并根据合同约定或实际损失给予搬迁费、临时安置费等补偿。例如，在“张某诉陈某案”中，法院认定张某作为承租人有权获得装饰装修补偿款及搬迁补助费，最终判决房东返还4万余元补偿款。

产权调换：拆迁人提供安置房屋，原租赁关系继续有效的，房东与承租人需重新签订租赁合同，明确租金、租期等条款。若双方协商解除租赁关系，房东需对承租人进行经济补偿，补偿范围包括未履行租期内的损失、搬迁费用等。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应支付搬迁费;选择产权调换的，应支付临时安置费或提供周转用房。

《民法典》第七百三十条：当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，租赁期限视为不定期，任何一方可随时解除合同，但应在合理期限前通知对方。

二、承租人权益保护的核心规则：从合同约定到法定补偿

合同优先原则：若租赁合同明确约定拆迁补偿分配方式，双方应按约定执行。例如，合同约定“因拆迁导致的停产停业损失由承租人独享”，则房东不得主张分割。

法定补偿范围：在合同未约定或约定不明时，承租人可主张以下补偿：

搬迁补助费：用于弥补搬迁过程中的家具搬运、设备拆卸等费用。

临时安置费：若承租人需自行解决过渡期住房，拆迁人应支付相应费用。

停产停业损失补偿：适用于经营性房屋，补偿标准根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。在“张某诉陈某案”中，法院综合考虑双方损失，按50%比例分配停产停业补偿款。

装饰装修补偿：若承租人对房屋进行了装修或添附附属物，有权获得相应补偿。

典型案例：

在最高人民法院发布的“某商贸公司诉某区人民政府案”中，商贸公司承租的厂房被征收，因合同未约定补偿分配，法院判决：房屋价值补偿归房东所有，搬迁费、停产停业损失补偿归承租人所有，装饰装修补偿按残值比例分配。

三、纠纷解决机制：从协商到诉讼的全流程指引

协商调解：承租人与房东应首先通过协商确定补偿分配方案，可邀请居委会、拆迁部门或律师参与调解。

行政裁决：若协商不成，承租人可向房屋征收部门申请裁决。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条，被征收人对裁决不服的，可自收到裁决书之日起60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼。

民事诉讼：若拆迁补偿纠纷涉及合同履行、侵权赔偿等民事争议，承租人可直接向法院提起民事诉讼。例如，在“张某诉陈某案”中，张某通过民事诉讼成功主张了补偿款。

风险提示：

承租人应在拆迁公告发布后及时固定证据，包括租赁合同、装修发票、经营记录等，以证明其实际损失。

若房东擅自解除合同或拒绝分配补偿，承租人可申请法院查封、冻结拆迁补偿款，防止资产转移。

四、特殊情形处理：公房租赁与违法建筑的例外规则

公房租赁：若承租人租赁的是公有住房，拆迁补偿需根据地方政策执行。例如，北京市规定，公房承租人有权获得与产权人同等的补偿安置，包括房屋置换或货币补偿。

违法建筑：若租赁房屋属于违法建筑，承租人可能无法获得补偿。但若承租人对违法建筑的形成无过错(如不知情租赁)，可主张房东返还剩余租金并赔偿搬迁损失。

结语：租赁住房拆迁的安置问题，本质是平衡房屋所有权与使用权的法律难题。通过明确补偿范围、强化合同约定、完善纠纷解决机制，法律为承租人提供了“安居权”的制度保障。对于承租人而言，及时固定证据、主动协商、依法维权是关键;对于房东而言，诚信履约、合理分配补偿是义务。唯有如此，才能在拆迁浪潮中实现“拆得顺利、住得安心”。