2025年，广州天河区某商业楼宇租赁纠纷中，承租方逾期腾房3个月，出租方主张按日租金3倍(每日3万元)索赔违约金，而承租方认为约定过高。法院最终判决按同地段租金标准的1.5倍(每日1.5万元)计付违约金。这一案例折射出延期腾房违约金计算的复杂性——合同约定与法定标准的冲突、实际损失的举证难题亟待厘清。

一、违约金计算的双轨制：约定优先与法定填补

1、合同有约定时

根据《民法典》第585条，双方可约定违约金计算方式(如按日固定金额、租金比例等)。

实务要点：

约定需明确具体标准(如“每日按租金的2%支付”);

法院可依申请调整过高或过低的违约金。

案例：2025年深圳中院判决的一起住宅租赁纠纷中，合同约定“逾期腾房按日租金5倍支付违约金”，法院以“明显超过实际损失”为由调减至2倍。

2、合同无约定时

根据《民法典》第577条，守约方可主张赔偿实际损失，通常参照同地段同类房屋租金标准。

司法实践：

住宅租赁：按政府指导价或评估机构确定的租金标准;

商业租赁：可结合市场行情、合同履行利益等因素综合判定。

案例：2024年成都武侯区法院审理的一起商铺租赁案中，因承租方逾期腾房导致出租方错失新租户，法院按评估机构确定的月租金(5万元)的1.3倍判决赔偿。

二、实际损失的举证责任分配

1、出租方的举证义务

证明延期腾房事实(如物业交接单、水电费截断记录);

证明损失金额(如新租赁合同、租金评估报告)。

2、承租方的抗辩事由

不可抗力(如自然灾害导致无法搬迁);

出租方过错(如未提供搬迁协助)。

风险提示：若出租方无法证明实际损失，法院可能仅支持象征性赔偿(如按1个月租金计付)。

三、特殊情形下的违约金计算

1、租期超过20年的部分

根据《民法典》第705条，租赁期限超过20年的部分无效，但20年内逾期腾房仍需按约定或法定标准赔偿。

2、无固定期限租赁

出租方需提前合理期限通知承租方腾房，逾期腾房违约金从通知期满次日起算。

实务建议：在合同中明确“逾期腾房违约金自约定腾房日起算，不受通知期限影响”，以减少争议。