2025年，徐州市云龙区某批发市场因城市更新项目面临拆迁。市场管理方张先生发现，拆迁方提出的补偿方案中，营业用房仅按住宅标准补偿，且未包含员工安置费。更棘手的是，市场内300家商户的租赁合同纠纷使补偿款分配陷入僵局。这一案例揭示徐州拆迁的核心挑战：非住宅房屋补偿如何兼顾产权人与使用人权益？本文将从补偿范围、安置方式、争议解决三个层面，深度解读徐州2025年拆迁新政。

一、补偿标准：从“单一结构”到“分类精准”的突破

根据《徐州市城市房屋征收与补偿条例》及2025年修订的《徐州市住宅房屋征收<购房卡>安置办法》，补偿标准实现三大细化：

住宅房屋：

货币补偿=合法房产评估价+装修装饰补偿(最高500元/平方米)+购房补贴(评估价15%)

产权调换：按“征一还一”原则，安置房面积超出部分按市场价结算。例如，泉山区某居民原房屋80平方米，选择100平方米安置房，超出20平方米按1.8万元/平方米补差价。

非住宅房屋：

营业用房：补偿价=评估价+停产停业损失(前3年平均利润的60%-80%)+员工安置费(每人1个月工资，最高不超过市平均工资3倍)

工业用房：补偿价=评估价+设备迁移费(可搬迁设备按净值10%-15%补偿，不可搬迁设备按80%补偿)+环保设施专项补偿(废水处理设施按原值50%补偿)

案例分析：鼓楼区某机械制造企业拆迁中，厂房评估价2400万元，停产损失按前3年平均利润800万元/年×3年×60%=1440万元，设备迁移费1200万元(原值1500万元×80%)，总补偿额达5040万元，较2020年标准提升40%。

二、安置政策：从“实物安置”到“市场化选择”的转型

2025年徐州安置政策呈现两大创新：

购房卡安置全覆盖：被征收人可领取“购房卡”，在政府指定的“房源超市”选购商品房，补贴范围从住宅扩展至商业、办公用房。例如，云龙区某商户用购房卡(面值=原房屋评估价1.15倍)购置了一套50平方米的商铺，实现了“零成本”搬迁。

历史建筑保护：对1980年前建造的非住宅房屋，成新率按实际使用年限折算后上浮15%。贾汪区某百年老店因这一条款，补偿标准从原评估价1.8万元/平方米提升至2.07万元/平方米。

法律支撑：根据《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》，徐州通过“购房卡+历史建筑保护”模式，将安置周期从传统模式的18个月缩短至9个月，显著提升被征收人满意度。

三、争议解决：从“行政主导”到“司法协同”的升级

评估机构选择权：被征收人可通过投票或摇号确定评估机构，2025年徐州要求所有机构必须在省住建厅备案。例如，泉山区某项目通过“徐州拆迁评估数字平台”随机抽取3家机构，最终补偿方案差异率控制在5%以内。

预赔付制度：对评估报告明显低于市场价的，企业可申请先予执行部分补偿款。新沂市某企业通过专家库鉴定，在评估报告出具后10日内即获得40%预赔款(800万元)，保障了搬迁期间的资金周转。

强制执行审查：拆迁方申请法院强制执行前，需提交社会稳定风险评估报告及员工安置方案。铜山区人民法院在审理某企业拆迁案时，因拆迁方未提供商户租赁合同解决方案，裁定驳回强制执行申请。

典型案例：2025年4月，徐州市中级人民法院审理某批发市场拆迁案，认定拆迁方未按协议约定支付商户停产损失(按前3年平均利润的70%计算)，判决区政府15日内支付补偿款2.1亿元及滞纳金630万元，并强制执行其名下5宗商业用地拍卖款优先受偿。

结语

徐州2025年拆迁新政通过“分类补偿+市场化安置+司法保障”的组合策略，构建了更公平的权益保护体系。对市场管理方而言，关键要把握三点：

签订协议前，核对评估机构资质及报告有效期(12个月);

搬迁前，通过“徐州拆迁数字平台”查询补偿款专户信息;

争议发生时，优先申请行政复议或专家鉴定，降低诉讼成本。

正如张先生在胜诉后所言：“法律不是束缚，而是让市场在拆迁中更有序的力量。”