在全球化背景下，许多家庭的子女拥有了外籍身份，而 “外籍子女怎么继承国内房产” 也成为这类家庭高频关注的问题。由于涉及跨境流程、法律差异和材料认证，不少人在办理时屡屡碰壁。本文结合 2025 年最新政策与司法案例，从法律依据、材料清单、办理步骤到特殊情况应对，全面解答 “外籍子女怎么继承国内房产”，帮你避开流程陷阱，高效完成房产继承。

一、先明确：外籍子女怎么继承国内房产?法律上有保障吗?

很多人担心 “外籍身份会影响国内房产继承”，但根据《民法典》第 1127 条规定，子女(无论是否外籍)均属于第一顺序法定继承人，与国内子女享有同等继承权。这意味着，“外籍子女怎么继承国内房产” 的核心不是 “能否继承”，而是 “如何按中国法律规范办理”。

关键法律要点(直接关联继承成功率)：

不动产继承优先适用中国法律：无论外籍子女国籍所属国法律如何规定，国内房产继承均以中国《民法典》《不动产登记暂行条例》为准，这是解决 “外籍子女怎么继承国内房产” 的基础原则。

遗嘱继承优先于法定继承：若父母生前立有符合中国法律的遗嘱，外籍子女可按遗嘱直接继承;若无遗嘱，则需与其他法定继承人(如国内兄弟姐妹、在世祖父母)共同分割房产。

夫妻共同房产需先析产：若房产为父母婚内共有，需先划分出在世一方的 50% 产权，剩余 50% 才属于遗产，这是 “外籍子女怎么继承国内房产” 中易被忽略的关键步骤，跳过会导致流程中断。

案例参考：2025 年深圳福田法院审理的 “澳籍子女继承案” 中，澳籍继承人因未先析产，直接申请继承父母共有的房产，导致公证处驳回申请，延误近 2 个月。最终通过析产后重新提交材料，才顺利完成继承。

二、解决 “外籍子女怎么继承国内房产”，材料准备是核心(2025 年最新清单)

办理 “外籍子女怎么继承国内房产”，材料准备的完整性和合规性直接决定流程进度。以下是需重点准备的 4 类核心材料，尤其注意跨境文件的认证要求：

1. 亲属关系证明(证明 “继承人身份” 的关键)

这是回答 “外籍子女怎么继承国内房产” 的首要材料，需根据出生地区分：

国内出生的外籍子女：提供原始出生证(需在户籍地派出所盖章确认)、父母旧户口本(若已注销，需派出所出具销户证明)。

国外出生的外籍子女：需提供国外出生证明，且必须经过 “双认证”—— 先由所在国公证机构公证，再经中国驻当地使领馆认证(如美国出生的子女，需经美国州政府公证 + 中国驻美领事馆认证)。

补充材料：若父母早年离婚，需提供离婚协议或法院判决书，明确抚养权归属;若有其他继承人(如国内兄弟姐妹)，需提供其身份证、户口本复印件。

2. 被继承人死亡证明

国内去世：由医院出具《死亡医学证明》，或公安机关出具《户籍注销证明》。

国外去世：需提供国外医疗机构出具的死亡证明，同样需完成 “双认证”(如英国去世，需经英国卫生部公证 + 中国驻英大使馆认证)。

注意：2025 年多地不动产登记中心明确要求，死亡证明需在出具后 6 个月内提交，超期需重新补充公证。

3. 房产证明(明确 “继承标的”)

包括房产证、不动产权证书、购房合同(若房产未办证)，需注意：

若房产为房改房、经济适用房，需额外提供《购房协议》《土地出让金缴纳证明》;

若房产已被抵押，需先解除抵押，或提供抵押权人同意继承的书面证明，否则无法办理过户。

4. 遗嘱(如有，需符合中国法律形式)

若父母立有遗嘱，需确保符合中国法律要求，否则可能无效：

自书遗嘱：需由父母亲笔书写、签名并注明年月日，字迹模糊或无日期的视为无效;

代书 / 打印遗嘱：需 2 名无利害关系见证人在场(如邻居、同事，不能是继承人)，且见证人需全程签字;

国外订立的遗嘱：需经当地公证 + 中国使领馆认证，并由有资质的翻译机构翻译成中文(翻译件需加盖翻译章)。

避坑提醒：2025 年广州某案例中，外籍子女持父母在加拿大订立的打印遗嘱申请继承，因缺少见证人签字，被法院认定遗嘱无效，最终按法定继承分割房产，与父母初衷不符。

三、外籍子女怎么继承国内房产?4 步流程走对，少跑冤枉路

明确材料后，“外籍子女怎么继承国内房产” 的核心就是按流程办理，2025 年最新流程分为 4 个关键步骤，全程约 2-3 个月(不含跨境材料认证时间)：

步骤 1：确定继承方式(遗嘱继承 vs 法定继承)

遗嘱继承：若有合法遗嘱，直接携带遗嘱及上述材料，前往房产所在地公证处申请继承权公证;

法定继承：若无遗嘱，需先联系所有法定继承人(如父母的父母、其他子女)，确认是否放弃继承权。若有继承人放弃，需出具《放弃继承权声明书》(需公证，国外继承人需双认证)。

步骤 2：办理继承权公证(核心环节)

携带所有材料前往房产所在地公证处(如房产在上海浦东，需去浦东公证处)，流程如下：

提交材料并填写《继承权公证申请表》，外文材料需附中文翻译件(翻译机构需在公证处备案，如北京的 “中国对外翻译出版公司”);

公证处审核材料，若有疑问会要求补充(如调查被继承人婚姻状况、房产是否有查封);

审核通过后，缴纳公证费(通常按房产评估价的 0.1%-0.3% 收取，2025 年部分城市下调至 0.05%)，约 7-10 个工作日后领取《继承权公证书》。

步骤 3：缴纳相关税费(2025 年最新政策)

“外籍子女怎么继承国内房产” 的税费问题，需注意 3 点：

契税：法定继承人继承房产免征契税(2025 年《契税法》实施细则明确)，非法定继承人(如侄子、外甥)继承需按 3% 缴纳;

遗产税：中国目前暂未开征遗产税，无需缴纳;

未来出售税费：若继承后出售房产，需按 “差额 20%” 缴纳个人所得税(差额 = 售价 - 原购房成本)，满 5 年且为唯一住房可免征。

步骤 4：办理房产过户(最终环节)

携带以下材料前往房产所在地不动产登记中心(如杭州西湖区不动产登记中心)：

《继承权公证书》原件;

外籍子女护照(需在有效期内，且有入境记录);

房产证原件、税费缴纳凭证;

《不动产登记申请表》(现场填写)。

办理流程：提交材料→工作人员审核(约 3 个工作日)→缴费(工本费 80 元 / 本)→领取新房产证(约 5-7 个工作日)。

四、外籍子女怎么继承国内房产?3 类特殊情况应对方案

实际办理中，“外籍子女怎么继承国内房产” 常遇到特殊情况，以下是 2025 年高频问题的解决方案：

1. 继承人无法亲自回国办理

可委托国内亲友或律师代办，需提供：

经 “双认证” 的《授权委托书》(明确委托事项，如 “代为办理继承权公证、房产过户”);

受托人身份证原件及复印件;

注意：委托书需注明委托期限(建议不超过 6 个月)，超期需重新办理。

2. 房产为央产房、军产房

央产房：需先到 “央产房交易办公室” 办理《央产房上市出售登记表》，审核通过后才能办理继承;

军产房：需经军队后勤部门批准，出具《同意继承证明》，且继承后不得出售给非军人，仅能在军队内部流转。

3. 继承后需将房产变现并汇出境外

“外籍子女怎么继承国内房产” 后，若需将售房款汇出，需按外汇管理规定办理：

出售房产后，携带《房屋买卖合同》《完税证明》《继承权公证书》到当地外汇管理局申请 “资本项目外汇业务核准件”;

凭核准件到银行办理购汇，单笔汇出金额不超过 5 万美元的，可直接办理;超过 5 万美元的，需分笔汇出(每年不超过 50 万美元)。

五、2025 年 “外籍子女怎么继承国内房产”：3 个实用建议，避坑又高效

提前规划，优先办理公证：若父母健在，建议提前办理《亲属关系公证》《遗嘱公证》，避免去世后因材料缺失延误流程(如父母在国内，可到户籍地公证处办理;在国外，可到中国驻外使领馆办理)。

选择合规翻译机构：外文材料翻译需找公证处备案的机构，避免因翻译件无效返工(可在当地公证处官网查询备案名单，如上海公证处官网有 “翻译机构名录”)。

复杂情况委托专业律师：若涉及多个继承人、房产类型特殊(如央产房、涉外房产)，建议委托擅长涉外继承的律师(如北京、上海的涉外律所)，可节省 30%-50% 的时间成本。

综上，“外籍子女怎么继承国内房产” 的核心是 “懂政策、备对材料、走对流程”。2025 年各地政策进一步简化，只要按上述攻略准备，即可顺利完成继承。若过程中遇到具体问题(如某类材料无法获取)，可随时咨询房产所在地公证处或不动产登记中心，确保每一步合规高效。