在离婚纠纷中，房产分配是核心争议点之一。但部分夫妻共同居住的房子因未办理产权证(如未交房的期房、未过户的二手房、小产权房)，导致无法确定产权归属，不少人疑问 “法院能判给谁”。事实上，无产权证房子的离婚分配需结合房屋性质、购买情况、法律规定综合判断，并非所有无产权证房子法院都能直接判决归属。

案例引入

2021 年，王某与张某结婚，婚后共同出资 80 万元购买一套期房(开发商承诺 2023 年交房办证)，签订购房合同，登记在王某名下。2024 年，双方因感情破裂起诉离婚，此时房屋已交房但未办理产权证，张某主张 “房子为夫妻共同财产，应判归自己所有，由自己向王某补偿 40 万元”，王某则认为 “购房合同登记在自己名下，应判归自己，补偿张某 30 万元”。此外，两人还共同居住在一套 “小产权房”(无国家颁发的产权证，仅村集体出具的 “居住证明”)，张某要求法院一并判决该小产权房的使用权归属。那么，法院对这两套无产权证房子，会如何处理?能直接判给某一方吗?

最新法律法规依据

《中华人民共和国民法典》（2021 年施行）

第一千零八十七条：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。” 明确离婚财产分配的基本原则，但前提是财产 “产权清晰”，可依法分割。

第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。” 无产权证房子因未登记，物权未设立，法院无法直接判决 “所有权归属”，仅能处理 “使用权” 或待产权明确后再分割。

《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 婚姻家庭编的解释（一）》（2023 年修正）

第七十七条：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。” 此条款为无产权证房子离婚分配的核心规则，明确 “不宜判所有权，可判使用权”。

第七十八条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。” 若无产权证房子为 “婚前首付、婚后还贷” 模式，即使未办证，法院可参照此条款处理使用权及补偿问题。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2023 年修正）

第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90 日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起 90 日。” 若无产权证是因开发商原因，夫妻可先追究开发商违约责任，再处理离婚房产分配。

不同类型无产权证房子的法院判决规则

期房（已签购房合同，未交房或已交房未办证）

判决原则：法院不直接判决所有权归属，仅根据实际情况判决使用权，待产权证办理后，双方可另行起诉分割所有权。

具体处理：

若为夫妻共同出资购买(如王某与张某的期房)，即使购房合同登记在一方名下，法院通常会判决 “房屋由双方共同使用”(如按份使用、轮流使用)，或根据 “照顾子女、女方” 原则，判决由一方使用(如张某带子女居住)，使用方需向另一方支付 “使用权补偿”(按当地同类房屋租金标准计算)。

若为一方婚前出资购买，婚后共同还贷，法院可判决 “房屋由婚前出资方使用”，婚后共同还贷部分及对应增值，由使用方向另一方补偿(参照《民法典婚姻家庭编解释(一)》第七十八条)。

案例关联：王某与张某的期房，因未办证，法院不会直接判归某一方所有，可能判决 “房屋由张某使用(若张某带子女)，张某每月向王某支付 1500 元使用权补偿，待产权证办理后，双方可另行起诉分割所有权”;同时，法院会明确 “购房合同中的权利义务由双方共同享有或承担”(如后续办证、缴纳税费需双方配合)。

小产权房（无国家产权证，仅村集体证明）

判决原则：小产权房因无法办理国家认可的产权证，物权不受法律保护，法院通常不处理 “所有权”，仅可对 “使用权” 进行分割，或建议双方协商处理。

具体处理：

若小产权房为夫妻共同出资建造或购买，法院可根据实际需求，判决 “由一方使用”(如归抚养子女的一方)，使用方需向另一方支付合理补偿(参考房屋建造 / 购买成本及当地使用价值);若双方均无使用需求，法院可能建议双方协商出售(仅限本村集体成员间交易)，分割售房款。

若小产权房为一方婚前取得(如婚前继承的村集体房屋)，法院通常判决 “使用权归婚前取得方”，另一方无权主张使用或补偿。

案例关联：王某与张某的小产权房，若为婚后共同购买，法院可能判决 “由张某使用，张某向王某补偿 15 万元(按购买成本的一半计算)”;若双方均不愿使用，法院会建议其在本村集体内出售后分割房款，若无法出售，则仅明确 “双方均有使用权，具体使用方式由双方协商”。

二手房（已交房，未过户导致无产权证）

判决原则：需先判断二手房买卖合同是否有效(如卖方是否有权处分、是否违反限购政策)，若合同有效，法院可处理 “使用权及后续过户权利”;若合同无效，房屋需返还卖方，夫妻双方分割已支付的购房款。

具体处理：

若二手房买卖合同有效(卖方有权处分，无违约)，仅因未过户无产权证，法院可判决 “房屋由一方使用，待具备过户条件时，由使用方负责办理过户，过户后所有权归使用方，使用方向另一方补偿购房款及增值部分”。

若二手房买卖合同无效(如卖方为无权处分、房屋为查封房)，法院会判决 “夫妻双方将房屋返还卖方，卖方返还购房款”，已支付的购房款作为夫妻共同财产分割(如平均分配)。

当事人的应对建议

收集房屋归属证据，明确出资情况

留存购房合同、付款凭证(银行转账记录、发票)、夫妻双方关于房屋的约定(如书面协议、聊天记录)，证明房屋为 “夫妻共同财产” 或 “个人财产”，为法院判决使用权及补偿提供依据。

示例：王某与张某需提供期房的购房合同、共同出资的银行转账记录，证明房屋为婚后共同财产，以争取更有利的使用权判决。

协商优先，减少诉讼成本

离婚时，双方可先就无产权证房子的使用、补偿达成协议(如约定 “期房归张某使用，张某补偿王某 40 万元，办证后所有权归张某”)，并签订书面协议，法院会尊重双方的有效约定，避免后续纠纷。

若协商不成，需向法院明确 “自身使用需求”(如带子女、无其他住房)，提供相关证据(如子女出生证明、无房证明)，争取法院优先判决使用权。