在天津工厂拆迁过程中，部分厂房建筑物被认定为违章建筑时，企业能否主张赔偿?这一问题需结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》及天津市2025年最新政策，从法律层面进行全面分析。

一、违章建筑的认定与法律后果

违章建筑的认定标准

依据《城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定建设的建筑，属于违章建筑。天津市规定，市、县级人民政府在作出征收决定前，需组织相关部门对征收范围内建筑进行调查、认定和处理。

违章建筑的法律后果

不予补偿原则：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，对认定为违法建筑的，不予补偿。

例外情形：若企业已取得土地使用权且缴足土地出让金，但因历史原因未取得规划许可，拆迁方需对土地使用权价值及地上附着物残值进行合理补偿。

二、企业可主张赔偿的法定情形

土地使用权损失赔偿

出让土地：若企业通过出让方式取得土地使用权，且未到出让年限，拆迁方需补偿剩余年限的土地使用收益损失。

划拨土地：若土地通过划拨方式取得，拆迁方无需补偿建筑价值，但需返还企业因土地划拨产生的相关费用。

建筑残值与设备损失赔偿

建筑残值：违章建筑虽无合法产权，但建筑材料所有权仍归企业。拆迁方需对建筑材料残值进行评估并补偿。

设备损失：对因拆迁导致无法搬迁的设备，需按重置成本法评估价值并补偿;对可搬迁设备，需支付搬迁费及安装调试费。

停产停业损失赔偿

合法经营前提：企业需提供营业执照、纳税记录、经营合同等证明实际经营行为。

赔偿标准：依据天津市规定，停产停业损失按拆迁前三年平均净利润计算，赔偿期限不超过6个月。若企业因拆迁导致合同违约，还需赔偿预期利益损失及违约金。

拆迁程序违法导致的赔偿

程序违法情形：

未依法公告征收决定或补偿方案;

评估机构未依法选定或评估报告未送达;

未履行催告程序直接强制拆除。

赔偿范围：包括建筑残值、设备损失、停产停业损失及因程序违法导致的其他直接损失。

三、企业维权路径与证据收集

行政复议与诉讼

复议前置：对征收决定或补偿决定不服的，企业可在60日内向天津市人民政府申请复议。

诉讼救济：对复议决定不服的，可在15日内向天津市第二中级人民法院起诉;或直接在收到决定后6个月内起诉。

国家赔偿申请

若拆迁行为被确认违法，企业可在2年内向拆迁方提出国家赔偿申请，需提交赔偿申请书、身份证明、违法事实证据及损失清单。

证据收集要点

土地权属证明：土地出让合同、划拨决定书、土地使用证等;

建筑建设资料：施工合同、付款凭证、建筑材料采购发票等;

经营损失证明：近三年财务报表、纳税记录、客户订单、员工工资单等;

评估报告及异议材料：对评估方法、评估结果的书面异议及回复;

拆迁程序违法证据：公告未送达证明、评估机构未选定证明、强制拆除现场照片及视频等。

四、典型案例与裁判规则

案例1：土地使用权残值补偿

天津某企业通过出让方式取得工业用地使用权，后因规划调整部分厂房被认定为违建。法院判决拆迁方按剩余土地出让年限补偿企业土地使用收益损失。

案例2：建筑残值与设备损失赔偿

某企业厂房因未取得规划许可被认定为违建，但拆迁方在未评估的情况下强制拆除。法院委托评估机构对建筑残值及设备损失进行评估，判决拆迁方赔偿。

案例3：停产停业损失赔偿

某企业因拆迁导致订单违约，客户索赔。法院认定拆迁方需赔偿企业停产停业损失及预期利益损失。

五、风险防范建议

事前预防

及时办理规划许可手续，避免建筑被认定为违建;

保留土地出让合同、建设施工合同等原始凭证，证明土地及建筑合法性。

事中应对

对评估报告提出书面异议，申请复核或专家鉴定;

拒绝空白协议，要求在协议中明确赔偿范围及标准。

事后救济

委托专业律师起草法律意见书，申请政府信息公开获取拆迁资金到位证明、安置房规划许可等文件;

对评估机构资质、评估方法等提出质疑，申请法院委托重新评估。