广州地区拆迁补偿标准全解析：2025年最新政策与计算方法

一、法律依据与补偿原则

根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《广州市征地补偿安置办法》，广州地区拆迁补偿需遵循“公平、合理、合法”原则，确保被征收人原有生活水平不降低。补偿标准由广州市人民政府根据土地原用途、区位、产值等因素动态调整，并需通过公告、听证等程序保障公众参与权。

二、住宅类房屋拆迁补偿标准

房屋价值补偿

货币补偿：按被征收房屋评估价计算，评估机构由被征收人协商选定或通过摇号确定。

产权调换：按“拆一还一”原则置换，差价按市场评估价结算。

补偿单价：

框架结构（已装电梯）：25.000元/平方米(如越秀区案例)。

框架结构（无电梯）：23.000元/平方米。

砖木结构：21.000元/平方米。

搬迁与临时安置补偿

搬迁费：含设备拆卸、运输及安装费用，按评估价补偿。

临时安置费：按被征收房屋建筑面积支付，住宅为3个月租金(如越秀区标准)。

奖励性补偿

签约奖励：在规定期限内签约的，住宅奖励6.000元/平方米(如越秀区首阶段奖励)。

弃产补助：选择货币补偿的，按10.000元/平方米给予补助。

特殊类型房屋补偿

“住改商”房屋：1987年前改建并持续经营的，按经营性用房评估价的70%补偿(需提供工商执照、纳税证明)。

未登记建筑：1967年前建设的，按实际用途评估价补偿;1967年后至2009年间建设的，按评估价的60%补偿。

三、非住宅类房屋拆迁补偿标准

商业房屋补偿

货币补偿：按评估价计算，并给予7.000元/平方米的搬迁时限奖励(如越秀区首阶段奖励)。

停产停业损失：按前1年实际月平均税后利润的6倍补偿，无法核算利润的，按55元/平方米/月支付6个月。

工业与仓储房屋补偿

货币补偿：按评估价计算，搬迁时限奖励为2.000元/平方米(如越秀区标准)。

停产停业损失：按38元/平方米/月支付6个月。

设备与物料补偿

设备搬迁费：含拆卸、运输、安装及调试费用，按评估价补偿。

物料搬迁费：按实际发生费用补偿。

四、农用地与集体土地征收补偿标准

土地补偿费与安置补助费

黄埔区标准：土地补偿费70.2万元/公顷，安置补助费124.8万元/公顷(如龙湖街道汤村村案例)。

海珠区标准：土地补偿费与安置补助费均为376.35万元/公顷(如琶洲中二区案例)。

青苗与附着物补偿

鱼塘鱼苗：1.3万元/亩(如海珠区案例)。

农田水利设施：2万元/亩。

农具用房（棚）：2.5万元/亩。

留用地安置

按实际征收土地面积的10%安排留用地，采取实物留地或折算货币补偿。

社会保障费用

按被征地农民人数计提养老保障资金，如海珠区按5.5万元/亩标准预存。

五、房屋拆迁补偿程序与争议解决

补偿程序

公告与听证：补偿方案需公告30日，听取被征收人意见，必要时组织听证。

评估与签约：由被征收人选定评估机构，签订补偿协议后支付补偿款。

强制执行：逾期未签约的，由政府作出补偿决定，申请法院强制执行。

争议解决途径

协商与调解：被征收人可与征收部门协商补偿方案，或申请第三方调解。

行政复议与诉讼：对补偿决定不服的，可在60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼。

六、广州地区拆迁补偿的实践特征

差异化补偿：补偿标准根据房屋结构、用途、区位等因素细分，体现公平性。

程序透明化：征收程序需经公告、听证、评估等环节，保障被征收人知情权与参与权。

动态调整机制：补偿标准每三年调整一次，以适应经济社会发展。