在城市化进程中，待拆迁房屋因其潜在的补偿利益，常成为交易市场的“特殊标的”。然而，这类交易不仅涉及物权变动，更与行政许可、合同效力等法律问题交织。2025年，多地政府通过冻结过户登记、限制交易主体等措施加强监管，但仍有部分买卖双方因法律认知不足陷入纠纷。本文将从法律实务角度，剖析待拆迁房屋交易的合法性边界与风险防控策略。

一、待拆迁房屋交易的合法性边界

法律框架与地方政策

根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需依法登记才发生效力。然而，待拆迁房屋交易面临“法律障碍”：若当地已发布拆迁公告，房屋管理部门通常会冻结过户登记，此时即使签订买卖合同，也无法完成物权变动。例如，广州市白云区规定，征收范围确定后，任何单位不得实施新建、扩建、改建房屋等行为，违反规定的不予补偿。这一条款间接限制了待拆迁房屋的交易自由。

典型案例分析

2025年，北京市朝阳区某待拆迁房屋买卖纠纷案引发关注。卖方王某在拆迁公告发布后与买方李某签订合同，并收取50万元定金，但因过户被冻结无法履行合同。李某起诉要求双倍返还定金，法院审理认为，王某虽未隐瞒拆迁信息，但未在合同中明确约定过户风险，最终判决王某返还定金并赔偿李某因房屋升值产生的损失10万元。此案表明，待拆迁房屋交易并非绝对无效，但需以“合同约定明确、风险告知充分”为前提。

二、待拆迁房屋交易的核心法律风险

风险一：合同履行不能

即使买卖双方签订合同，若因政策限制无法过户，买方可能面临“钱房两空”风险。例如，某市规定，拆迁公告发布后，房屋买卖合同需经征收部门备案方可生效，但实践中备案程序复杂，导致大量合同因未备案被认定无效。此外，若卖方在交易后反悔，可能以“合同违反行政法规”为由主张撤销，买方仅能依据《民法典》第五百七十七条要求违约赔偿，但赔偿范围可能低于房屋实际价值。

风险二：补偿利益分配纠纷

待拆迁房屋的补偿利益归属是交易纠纷的“高发区”。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，补偿对象为“被征收房屋所有权人”。若买卖合同未明确约定补偿款归属，卖方可能以“所有权人”身份独占补偿，买方则需通过诉讼主张权益。例如，2025年上海市浦东新区某案中，买方陈某在房屋拆迁后起诉卖方周某，要求分割补偿款，法院以“合同未约定补偿分配”为由驳回诉求，陈某仅获赔合同违约损失。

风险三：隐性权利瑕疵

待拆迁房屋可能存在抵押、查封等权利限制，导致买方无法取得完整产权。根据《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但需及时通知抵押权人。若卖方未履行告知义务，买方可能因抵押权人行使权利而丧失房屋。例如，某市拆迁项目中，买方在支付房款后发现房屋已被卖方抵押给银行，最终因银行行使抵押权被迫腾房，仅能向卖方追偿已付房款。

三、待拆迁房屋交易的风险防控策略

策略一：前置尽职调查

买卖双方应在交易前委托律师或专业机构核查房屋权属、拆迁公告、权利限制等信息。重点核查：

房屋是否已列入拆迁范围(可通过自然资源部门官网或征收部门查询);

房屋是否存在抵押、查封等权利负担(可通过不动产登记中心查询);

当地政策是否限制交易(如是否要求征收部门备案)。

例如，广州市白云区规定，买卖待拆迁房屋需向征收部门提交《交易风险告知书》，否则不予办理后续手续，这一措施有效降低了交易风险。

策略二：合同条款精细化设计

合同应明确约定以下内容：

交易标的：注明房屋现状、拆迁公告发布时间及补偿利益归属;

风险分担：约定若因政策限制无法过户，卖方需返还房款并赔偿损失(如房屋升值部分);

违约责任：设定高额违约金或定金罚则，提高违约成本。

例如，某合同约定：“若因征收部门冻结过户导致合同无法履行，卖方需在10日内返还房款，并按日0.1%支付资金占用费;若买方因此错失其他购房机会，卖方需赔偿差价损失。”

策略三：交易方式创新

在政策允许范围内，可通过“委托代管”“租赁+期权”等方式实现权益转移。例如，买方与卖方签订《房屋代管协议》，约定在拆迁补偿款到账后按比例分配;或签订长期租赁合同，并约定拆迁时买方有权优先购买安置房。此类方式虽无法直接变更产权，但能在法律框架内保障买方权益。

结语

待拆迁房屋交易是法律与政策的“交叉地带”，其合法性取决于地方政策、合同约定与权利状态的多重因素。从法律实务看，买卖双方需摒弃“投机心态”，以“风险可控、权益明确”为原则，通过尽职调查、合同设计、交易创新等方式构建安全边界。随着《土地管理法实施条例》等法规的细化落实，待拆迁房屋交易将进一步向“规范化、透明化”方向演进，唯有敬畏法律红线，方能避免“拆迁红利”变“法律陷阱”。