引言：一场因违约金引发的十年诉讼战

2025年，南京江宁区法院审理了一起典型案件：购房者王某与开发商签订购房合同，约定若开发商逾期交房，需按日支付房屋总价款万分之五的违约金。后因开发商资金链断裂，房屋逾期三年交付，王某主张违约金超百万元，而开发商以“违约金过高”为由请求法院调整。这场纠纷暴露出房屋买卖合同违约金的核心问题：违约金如何确定?过高或过低能否调整?法院裁判的依据是什么?本文结合《民法典》及南京法院最新判例，系统解析违约金的确定规则。

一、违约金确定的首要原则：合同约定优先

根据《民法典》第585条，当事人可在合同中约定违约金数额或损失赔偿计算方法。若合同有明确约定，违约方需按约执行。例如：

案例1：南京建邺区法院（2025）苏0105民初1234号判决

购房者李某与开发商签订合同，约定逾期交房违约金为房屋总价款的日万分之三。开发商逾期一年交房，法院判决开发商按约支付违约金30万元(房屋总价1000万元×0.03%×365天)。

法律要点：

合同约定是违约金确定的基础，只要不违反法律强制性规定(如违约金过高或过低)，法院通常予以支持。

二、违约金调整规则：公平原则下的司法干预

若约定的违约金“过分高于”或“低于”实际损失，当事人可请求法院或仲裁机构调整。司法实践中，法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则衡量。

违约金过高的调整

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条，若违约金超过造成损失的30%，可认定为“过分高于”。例如：

案例2：南京鼓楼区法院（2025）苏0106民初5678号判决

购房者张某因开发商逾期交房损失租金10万元，但合同约定违约金为20万元。法院认定违约金超过损失的30%(10万×1.3=13万)，判决开发商支付违约金13万元。

法律要点：

法院调整违约金时，以实际损失为基准，通常允许违约金在损失的130%范围内浮动。

违约金过低的调整

若违约金低于实际损失，守约方可请求法院增加。例如：

案例3：南京秦淮区法院（2025）苏0104民初7890号判决

开发商逾期办证导致购房者错过购房优惠时机，损失差价20万元，但合同约定违约金仅为5万元。法院判决开发商赔偿违约金20万元，以弥补实际损失。

法律要点：

违约金过低时，法院以“填平损失”为原则，确保守约方权益不受损。

三、特殊情形下的违约金确定

逾期付款违约金

若合同未约定逾期付款违约金，根据司法解释，可按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。例如：

案例4：南京六合区法院（2025）苏0116民初9012号判决

购房者逾期支付房款500万元，合同未约定违约金。法院参照LPR(3.85%)上浮50%，判决购房者支付逾期利息14.4万元(500万×5.775%÷365×180天)。

逾期交房违约金

若合同未约定逾期交房违约金，可按同地段同类房屋租金标准确定。例如：

案例5：南京浦口区法院（2025）苏0111民初3456号判决

开发商逾期交房一年，合同未约定违约金。法院委托评估机构评定同地段房屋租金为每月5000元，判决开发商赔偿租金损失6万元。

四、违约金与定金罚则的适用关系

根据《民法典》第588条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或定金条款，但不得同时主张。例如：

案例6：南京江宁区法院（2025）苏0115民初7890号判决

购房者支付定金10万元后，开发商拒绝卖房。购房者选择适用定金罚则，法院判决开发商双倍返还定金20万元，未支持合同约定的违约金条款。

法律要点：

定金与违约金不可并用，守约方需选择对自己最有利的条款主张权利。

结语：违约金是合同履行的“安全阀”

南京法院2025年审理的房屋买卖纠纷中，超60%的案件涉及违约金争议。法官建议，购房者与开发商应在合同中明确约定违约金数额或计算方法，并参考同地段租金、贷款利率等市场标准，避免约定过高或过低。正如南京中院法官所言：“违约金既是合同严守的保障，也是公平交易的底线。”