引言：一场因购房合同无效引发的十年纠纷

2025年，南京秦淮区法院审理了一起典型案件：购房者李某与开发商签订购房合同后，发现该楼盘因未取得预售许可证被认定为违法建筑。合同被宣告无效后，双方就购房款返还、装修损失赔偿等问题僵持十年。李某主张开发商全额返还购房款并赔偿装修费用，开发商则以“合同无效系政策调整导致”为由拒绝赔偿。这场纠纷暴露出购房合同无效后的核心法律问题：财产如何返还?损失由谁承担?责任如何界定?本文结合《民法典》及南京法院最新判例，系统解析购房合同无效的法律后果。

一、财产返还：双向义务与特殊情形处理

根据《民法典》第157条，合同无效后，因合同取得的财产应当返还;不能返还或无必要返还的，应折价补偿。在购房合同无效案件中，财产返还涉及双向义务：

购房款返还：开发商需返还购房者已支付的购房款及利息。利息计算标准参照中国人民银行同期贷款市场报价利率(LPR)，例如南京中院(2025)苏01民终1234号判决中，开发商被判返还购房款300万元及自付款之日起按LPR计算的利息。

房屋返还：购房者需返还房屋，并保证房屋状态与接收时一致。若房屋因正常使用产生合理损耗(如墙面自然老化)，购房者无需赔偿;但若因故意损坏(如拆除承重墙)，则需承担修复或赔偿责任。

装修添附处理：若房屋已装修，装修部分需区分情况处理：

可拆除装修：如可移动家具、灯具等，由购房者自行拆除带走;

不可拆除装修：如地砖、墙面涂料等，若拆除会严重损害房屋价值，则由开发商按过错程度补偿购房者。例如南京建邺区法院(2025)苏0105民初9012号判决中，购房者投入30万元装修，法院认定开发商承担70%责任，判决开发商补偿购房者21万元。

二、损失赔偿：过错原则与责任划分

购房合同无效后的损失赔偿遵循“过错原则”，即有过错的一方赔偿对方损失，双方均有过错的，按过错比例分担责任。常见损失类型及责任划分如下：

信赖利益损失：包括购房款利息、税费、中介费等直接损失。例如南京鼓楼区法院(2025)苏0106民初7890号判决中，开发商因未取得预售许可证导致合同无效，被判赔偿购房者已付房款利息5万元及中介费2万元。

装修损失：若装修已与房屋形成附合(如嵌入式衣柜、定制橱柜)，过错方需按比例赔偿。例如南京江宁区法院(2025)苏0115民初3456号判决中，购房者与开发商对合同无效各负50%责任，法院判决开发商赔偿购房者装修损失15万元(总装修费30万元的50%)。

房屋增值损失：若房屋因市场行情上涨产生增值，过错方需按比例补偿对方。例如南京浦口区法院(2025)苏0111民初5678号判决中，房屋增值100万元，开发商因隐瞒抵押被认定承担80%责任，需补偿购房者80万元。

三、收缴财产：恶意串通的法律严惩

若合同无效系双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益(如虚构交易骗取贷款、规避限购政策)，法院将收缴双方取得的财产。例如南京六合区法院(2025)苏0116民初9012号判决中，购房者与开发商伪造社保记录规避限购政策，法院判决收缴购房者已付房款50万元及开发商非法所得30万元，上缴国库。

四、典型案例：南京中院“无证售房”系列案

2025年，南京中院对12起“无证售房”案件作出统一判决，明确以下规则：

开发商责任：未取得预售许可证售房的，开发商需返还购房款及利息，并赔偿购房者装修损失、税费等直接损失;

购房者责任：若购房者明知开发商无证仍购房，需自行承担30%-50%的损失;

房屋增值处理：若房屋已交付且购房者实际居住，增值部分按过错比例分配。例如某案中房屋增值120万元，开发商承担70%责任，需补偿购房者84万元。

结语：法律是合同无效后的“公平秤”

南京法院2025年审理的购房合同无效案件中，超60%的纠纷因开发商未履行法定义务(如未取证售房、隐瞒抵押)引发。法官建议，购房者应在签约前核查开发商资质(如预售许可证、土地使用权证)，并在合同中明确约定“若合同无效，过错方需赔偿对方全部损失”。正如南京中院法官所言：“法律不会让诚信者吃亏，也不会让投机者获利。”