花费半生积蓄翻新祖宅，面对征收补偿方案时却被告知只能按旧房标准计算，这让很多农民感到困惑和无奈。

去年，浙江温州的一位农民陈伯花费二十多万元翻新了自家老宅，不到一年，村里就传来了征地消息。他满怀期待地等着按新房标准补偿，结果补偿方案上仍写着“旧房补偿标准”。

同样的情况也出现在广东广州南沙区，2025年11月发布的征地补偿安置公告明确表示，拟征收土地范围内的农村村民住宅补偿按区城中村改造有关文件执行。

那么，翻新的祖宅在法律上究竟是“新房”还是“旧房”?

律师观点

这个问题的答案直接关系到补偿金额。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收补偿应当以被征收房屋的合法产权证明和合法建设为准。

房屋征收范围确定后，任何新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途的行为都被视为不当增加补偿费用，不会得到补偿。

农村老宅翻新后若面临拆迁，其赔偿标准通常与老房子相同。这不意味着翻新没有任何意义，翻新后的房屋通常居住条件更好，拆迁时的临时安置费用可能更高。

翻新行为本身并不能改变房屋在法律上的“出生证明”。房屋的补偿标准主要取决于最初的合法建设审批和权属证明。

拆迁补偿的计算是一个复杂过程，涉及多个方面。根据法律规定，拆迁补偿主要包括三部分：被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿。

对于翻新后的农村老宅，其房屋价值补偿通常基于宅基地使用权证书或建设用地使用权证书、国土部门房屋测绘数据等计算。补偿标准会考虑房屋的结构、面积和装修等因素。

翻新房能否获得合理补偿，关键在于翻新手续是否合法。根据搜索结果，农村旧房翻建需要经过严格审批程序。

申请旧房翻新的程序包括：填写申请书到相关部门申请;提供宅基地证或集体所有建设用地证;提供房屋符合当地规划证明;提供建房测绘报告或平面图。

在房屋征收范围确定后，任何试图通过翻新、扩建房屋来增加补偿的行为都不会得到认可。盐城市明确规定，拟征收土地公告发布后，新建、改建、扩建房屋等不当增加补偿费用的行为不予认可。

北京京云律师事务所的律师指出，农村房屋进行翻盖有严格规定：翻盖后的宅基面积不能超过规定的标准面积;翻盖后的房屋不能超过规定的房屋高度;不能出现一户多宅的情况。

面对祖宅翻新后的征收补偿问题，被征收人应当如何保护自己的权益?

了解自己的合法权利是关键。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

在签约过程中，被征收人有权要求征收部门提供完整的补偿方案，包括补偿依据、评估时点、签约期限和补偿安置方式等。

翻新祖宅是改善居住条件的重要方式，但在面临征收时，它不会被简单视为“新房”而获得更高补偿。