在债务纠纷中，拆迁安置房因其特殊性质常成为执行争议焦点。这类房产既承载着被执行人的基本居住需求，又可能成为债权人实现债权的唯一希望。2025年最高人民法院发布的《关于进一步规范民事执行中查封、扣押、冻结财产工作的意见》明确，执行程序需兼顾债权人利益与被执行人基本生存权，这一原则在拆迁安置房执行中体现得尤为显著。本文将通过典型案例与法律条文解析，揭示执行过程中的法律边界与权益平衡之道。

案例一：非必需住房的强制执行

2024年北京市朝阳区法院审理的李某诉张某民间借贷纠纷案中，被执行人张某名下有一套120平方米的拆迁安置房，其家庭另有商品房两套。法院依据《民事诉讼法》第254条，认定该安置房非张某及其家属生活必需住房，遂裁定查封并委托评估机构进行价值评估。最终，房产以市场价85%成交，所得款项优先偿还债务。此案表明，当被执行人存在其他居住条件时，拆迁安置房可依法进入执行程序。

案例二：必需住房的“活封”措施

2025年上海市浦东新区法院处理的王某诉陈某合同纠纷案中，陈某作为单亲母亲，其名下唯一住房为60平方米的拆迁安置房，且需抚养两名未成年子女。法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第4条，对该房产采取“活封”措施：允许陈某继续居住，但禁止转让、抵押;同时要求陈某在6个月内通过租房过渡，逾期未履行则启动拍卖程序。此案例体现了法律对基本居住权的保护与执行效率的平衡。

法律框架：执行程序的刚性规则

一、执行前提：财产可执行性认定

根据《民法典》第230条，债务人财产包括动产、不动产及财产性权利。拆迁安置房作为不动产，其可执行性需满足两个条件：

产权明晰：需取得不动产权证书，或通过生效法律文书确认权属;

非豁免财产：若为被执行人及其扶养家属生活必需住房，则仅可查封，不得拍卖、变卖或抵债(《民事诉讼法》第254条)。

二、执行程序：从查封到变现的完整链条

查封裁定：法院需作出书面裁定，并送达被执行人与申请执行人(《民事诉讼法》第255条);

价值评估：委托专业机构对房产进行市场价值评估，评估费由被执行人承担(《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第5条);

拍卖变卖：通过司法拍卖平台公开处置，优先采用网络拍卖方式(《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第2条);

价款分配：扣除执行费用后，按优先权顺序清偿债务(《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第508条)。

三、特殊情形处理

唯一住房豁免：若房产为被执行人唯一住房，申请执行人需按当地廉租住房保障面积标准提供居住房屋，或同意从变价款中扣除5-8年租金(《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条);

共有财产分割：若房产为共有，需先进行析产诉讼或协商分割，确认被执行人份额后再执行(《民法典》第303条);

租赁权对抗：若房产存在合法租赁关系，需遵循“买卖不破租赁”原则，保障承租人优先购买权(《民法典》第726条)。

政策趋势：执行效率与权益保护的双重优化

信息化执行：全国法院推行“总对总”网络查控系统，可实时查询被执行人名下房产信息，缩短执行周期;

执行和解机制：鼓励当事人通过分期履行、以物抵债等方式达成和解，降低执行成本(《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第1条);

信用惩戒衔接：对拒不履行义务的被执行人，依法纳入失信名单，限制高消费及非生活必需消费(《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第1条)。

结语：执行艺术的法律诠释

拆迁安置房执行是法律刚性规则与人性关怀的交织场域。债权人需理性评估执行风险，避免因过度主张损害被执行人基本生存权;被执行人则应主动履行义务，避免因规避执行面临更严厉的信用惩戒。唯有在法律框架内寻求权益平衡，方能实现执行程序的公平与效率。