十年前，王先生通过"以房抵债"方式购得此房，补缴了房款，甚至拿到了政府盖章的土地使用权证。如今，开发商一句"破产重整"，竟让他的安居梦碎成泡影。

在房地产开发与债务清偿过程中，“以房抵债”作为一种常见的解决方式，近年来频繁出现在各类法律纠纷中。然而，看似简单的交易背后，却隐藏着复杂的法律问题和潜在风险。

本文将通过一个真实案例，探讨以房抵债的法律效力、债务清偿的程序以及房产交付的合法性，帮助读者理解这一领域的法律要点，并为可能面临类似问题的读者提供法律建议。

案情回顾

2013年4月，王先生的妻子李女士与其弟借给徐女士一笔借款。随后这笔借款被徐女士转借给地产公司，用于楼盘的建设。

2013年8月至2015年3月期间，该地产公司仍欠徐女士大部分借款，约定以楼盘部分房产抵债。

截至2015年1月，徐女士尚余部分借款未还李女士，约定以两套房产抵债。

2014年，王先生与地产公司签订《房屋内部认购书》，购得其中一套房产。并约定认购书所载金额等同于债务清偿，同时开具了收据。

2020年，根据政府政策要求，王先生于2020年12月补足差额房款。

2021年3月，王先生与地产公司签订《商品房买卖合同》。王先生通过银行转账支付了全部房款及维修基金，房屋备案登记成功，约定交房时间为2021年12月。

2021年7月，政府确认土地使用权归王先生(2090年到期)。

然而，到了2023年7月以后，地产公司通知王先生收房，并在当地晚报上登报公告交付公示。王先生满怀期待地前往收房，却因地产公司破产重整，案涉房屋无法交付。

律师风采

被告辩称

王先生实质上并未实际向地产公司支付案涉房屋的购房款，而是第三人徐女士以地产公司的资产抵偿与王先生配偶的借款。地产公司并不属于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1 号)之规定中以居住为目的购买房屋的情形，抵债行为本质为债务清偿方式变通，非真实购房交易，且抵债债权与地产公司无直接关联。

张友伶律师认为

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十七条规定，本案借贷双方在债务到期后达成的以物抵债协议自成立时即具有法律效力，现有银行流水明细及当事人陈述等证据充分佐证了借贷关系的真实性，并且标的物价值与债权金额相当符合公平原则，因此，双方达成的抵债合法有效。

被告辩称

王先生针对案涉房屋不享有消费性购房债权，抵债行为并不属于应该被保护的善意购房人的生存权。消费性购房优先权基于生存利益优先原则，而抵债款非公开市场支付的对价，将抵债解释为购房款属扩大解释，在破产程序中损害其他债权人权益，因此王先生对地产公司不享有购房债权。

张友伶律师认为

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十七条，王先生与第三人徐女士之间在债务履行期满后达成以物抵债协议合法有效。在《商品房买卖合同》签订并进行网签备案两年后地产公司才进入破产程序，根据《企业破产法》第18条规定："双方均未履行的合同由管理人决定解除或继续"。

本案王先生以抵债方式购买房屋目的并非单纯的消灭金钱债权，也是为解决其居住使用的需求，不能仅以部分购房价款系通过债权抵扣而认定其不属于商品房消费者，故王先生在案涉房屋范围内受上述批复保护，适用商品房消费者权利保护的规定，享有优先受偿权。

案件结果

确认王先生对地产公司就案涉房屋享有购房债权。