在不少人的念想里，去农村买处院子养老，日子安稳又清净。可农村宅基地的买卖，从来不是“你情我愿”就能作数。今天从北京京云律师的视角下，带大家了解一下农村宅基地房屋买卖拆迁纠纷法律会如何解决。

案情简介

城镇居民李女士2009年经人介绍，花24万元从南宁区某村村民金先生手中，买下了一处带院落的农村老宅及对应宅基地。双方签了手写的买卖协议，金先生也把房屋钥匙和宅基地使用证一并交给了她。十几年里，她大部分时间都住在这里，跟村里街坊相处融洽，早把这处院子当成了自己的家。 变故发生在2018年。村里贴出了拆迁公告，李女士的院子算上区位补偿、房屋重置成新价、装修附属物补偿和各项奖励，总补偿款高达1135万元，还附带安置购房指标。消息传开没几天，原房主金先生就找上门，直言“宅基地不能卖给城里人，当年的合同不算数”，要求李女士腾退房屋，拆迁利益全归自己。 李女士又气又委屈：住了十几年年，钱投了、感情也投了，怎么有利可图了就来要房子?双方私下协商了好几次，从最开始的“退房款加补偿”谈到后来彻底谈崩，金先生直接一纸诉状告到法院，请求确认房屋买卖合同无效，收回全部房产和拆迁权益。 眼看着自己要落得“房钱两空”的地步，李女士多方咨询后，找到了北京京云律师事务所。

京云律师接受委托后，立刻启动了全案的梳理与准备工作。律师团队先是逐条吃透相关法律规定，重点研究了《中华人民共和国土地管理法》中宅基地流转的强制性条款、《民法典》关于合同无效后过错赔偿的规则，同时结合北京市高院关于农村私有房屋买卖纠纷的裁判指导意见，明确了“合同无效为原则、按过错分担损失”的核心裁判逻辑，把每一项能支撑李女士分得补偿的法律依据都做了细化论证。 紧接着是证据固定，这也是这类案件的重中之重。律师陪着李女士逐项梳理二十年来的材料：除了当年的买卖协议、3万元房款收条，还收集了历年的水电费、燃气费缴费记录，翻建房屋的施工协议、建材采购票据，甚至找到了当年的施工人员和周边邻居出具证人证言，完整证明李女士长期实际居住，且对房屋进行了大面积翻建增建，是房屋价值增值的主要贡献者。全部材料梳理完毕后，律师多次和李女士沟通诉求，既客观告知“合同必然无效”的法律现实，也明确了“争取主要比例拆迁利益”的核心目标，最终制定了“应诉抗辩+主张过错赔偿+优先调解争取利益最大化”的诉讼策略。

律师风采

庭审当天，京云律师当庭提交了全套证据，并围绕过错责任发表了核心代理意见： 第一，金先生作为本村村民，明知宅基地禁止向城镇居民流转，仍主动出售房屋、收取房款，时隔二十余年因拆迁巨额利益反悔起诉，明显违背诚实信用原则，是导致合同无效的主要过错方;第二，李女士已实际居住二十余年，对房屋进行了翻建、维护和增建，案涉房屋如今的拆迁价值，远高于当年交易时的状态，大部分增值都来自买方的长期投入与维护; 第三，李女士基于对交易的信赖，长期在此居住生活，放弃了其他购房选择，若仅返还原始购房款，将严重显失公平，其信赖利益损失应当得到赔偿。

法院审理后，首先认定案涉宅基地房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效;同时明确了双方的过错程度：卖方金先生明知政策限制仍出售房屋，事后因利益反悔，违背诚信，应承担主要过错;买方李女士未尽审慎注意义务，承担次要过错。最终李女士分得七成，金先生分得三成。

很多人误以为“宅基地买卖合同无效，买方就该净身出户”，但法律从来不会支持违背诚信的行为。京云律师在这起案件中，没有局限于“合同有效无效”的单一争论，而是抓住过错责任、实际贡献和信赖利益三个核心，既尊重了宅基地管理的法律红线，也最大限度维护了当事人的合法权益，在法理与情理之间找到了平衡。 这起案件也提醒大家：农村宅基地房屋买卖有明确的法律红线，城镇居民购买前务必充分了解风险;如果已经遇上拆迁反悔、合同无效的纠纷，不要盲目自认吃亏，及时通过专业法律途径，才能守住自己应得的利益。 (本文除律师外均为化名)