2025年，全国二手房交易量占比升至43%，合同解除纠纷随之激增。其中，违约金约定不明、赔偿范围争议成为核心矛盾。本文结合《民法典》及司法解释，解析房屋合同解除时违约金的认定规则与实务操作。

一、违约金约定优先：合同自由的法律边界

根据《民法典》第585条，合同双方可预先约定违约金数额或计算方式(如“违约方支付总房款10%违约金”)。司法实践中，约定违约金原则上受保护，但需符合以下条件：

不违反法律强制性规定(如不得约定“违约方需赔偿全部身家”);

不违背公序良俗(如不得以违约惩罚为目的设定高额违约金);

不显失公平(如开发商利用优势地位迫使购房者接受不对等条款)。

典型案例：2025年深圳南山区法院审理的“陈某诉某中介公司案”中，中介公司在合同中约定“买方违约需支付中介费3倍违约金”。法院认为该条款显失公平，将违约金调减至实际中介费的1.3倍。

二、法定赔偿标准：无约定时的损失填补规则

若合同未约定违约金，守约方可依据《民法典》第584条主张实际损失赔偿，包括：

直接损失：已支付的房款利息、中介费、税费等;

间接损失：可得利益损失(如房价上涨差价)、另行购房的额外支出等。

司法实践：2025年广州天河区法院审理的“刘某诉某开发商案”中，开发商因规划调整无法交付房屋，合同未约定违约金。法院认定购房者实际损失包括：已付房款利息(LPR计算)、重新购房差价(评估鉴定为50万元)，最终判决开发商赔偿共计62万元。

三、违约金调整规则：过罚相当的司法裁量

即使合同约定了违约金，法院仍可能根据《民法典》第585条进行调整。调整标准为：

违约金过高：超过实际损失30%的，一般认定为“过分高于损失”;

违约金过低：低于实际损失的，可增加至损失金额。

争议焦点：2025年上海第二中级人民法院审理的“某公司诉买方案”中，合同约定买方违约需支付总房款20%违约金(约800万元)。买方主张过高，法院委托评估认定卖方实际损失为400万元(包括资金占用损失、房屋降价损失)，最终将违约金调减至480万元(损失的120%)。

四、特殊情形下的违约金认定

根本违约：如房屋存在严重质量问题、产权纠纷等导致合同目的无法实现，违约金可适当上浮;

双方违约：如购房者未按时付款且开发商逾期交房，法院可能按过错比例分担责任;

情势变更：如政策调整导致合同无法履行，法院可能免除违约金，但需严格审查变更事由的不可预见性。

典型案例：2025年南京鼓楼区法院审理的“赵某诉某开发商案”中，因政府出台限购政策，购房者丧失购房资格。法院认定该情形构成情势变更，解除合同且双方互不承担违约金，但开发商需退还已付房款及利息。

五、实务建议：如何规避违约金风险?

合同签订阶段：

明确约定违约金比例及计算方式，避免模糊表述;

设置分期付款条款，降低买方资金压力;

增加“违约金调整申请权”条款(如“任何一方认为违约金过高或过低，可申请法院调整”)。

纠纷发生阶段：

及时发送《履约催告函》，固定违约证据;

委托评估机构出具损失评估报告，量化赔偿金额;

优先协商变更合同(如延期履行)，避免诉讼成本。

诉讼阶段：

申请财产保全，防止对方转移资产;

主张“可得利益损失”时，提供充分证据(如购房目的证明、市场行情数据);

利用“违约金与损失赔偿并用”规则，最大化权益。