2025年，全国法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量突破300万件，其中因管辖权争议引发的诉讼程序延误占比达12%。从北京回迁房买卖纠纷到深圳商品房交易争议，管辖地认定直接影响案件审理效率与当事人权益保障。本文结合最新司法解释与典型案例，解析房屋买卖合同纠纷的管辖规则。

一、政策性房屋：专属管辖的“铁律”

法律核心：根据《民事诉讼法》第33条及《民事诉讼法解释》第28条，政策性房屋买卖合同纠纷适用专属管辖，由不动产所在地法院审理。政策性房屋包括经济适用房、廉租房、单位集资房、两限房等享受国家福利或政策优惠的房屋。

典型案例：2025年，北京市海淀区法院审理的“李某诉张某经济适用房买卖案”中，李某购买张某名下经济适用房后，因张某拒绝过户起诉至法院。尽管张某户籍在昌平区，但法院依据专属管辖规则，认定海淀区为不动产所在地，最终由海淀区法院受理并判决张某履行过户义务。

法律要点：

政策性房屋的认定：需以房屋性质为核心，而非单纯以“是否登记”为标准。例如，未取得产权证的经济适用房仍属政策性房屋范畴。

管辖权不可协议变更：当事人不得通过合同约定排除专属管辖。若约定由其他法院管辖，该条款因违反强制性规定而无效。

二、普通商品房：协议管辖与法定管辖的“双重路径”

法律核心：普通商品房买卖合同纠纷适用一般合同纠纷管辖规则，当事人可协议选择管辖法院;未约定的，由被告住所地或合同履行地法院管辖。

案例一：协议管辖的效力认定

2025年，上海市浦东新区法院审理的“王某诉某开发商商品房预售合同案”中，双方在合同中约定“因本合同产生的争议由浦东新区法院管辖”。后因开发商逾期交房，王某起诉至浦东新区法院。法院审查后认为，该约定符合《民事诉讼法》第34条规定的“与争议有实际联系地点”，且未违反级别管辖和专属管辖，故认定管辖有效。

案例二：合同履行地的认定争议

2025年，广州市天河区法院审理的“陈某诉刘某二手房买卖案”中，双方未约定管辖法院，陈某户籍在越秀区，刘某户籍在天河区，房屋位于海珠区。陈某主张合同履行地为海珠区(房屋所在地)，刘某则主张为天河区(其住所地)。法院依据《民事诉讼法解释》第18条，认定“交付不动产的，不动产所在地为合同履行地”，最终由海珠区法院管辖。

法律要点：

协议管辖的边界：当事人可选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的法院，但不得违反级别管辖(如基层法院不得审理应由中级法院管辖的案件)和专属管辖(如政策性房屋纠纷)。

合同履行地的认定：

若合同明确约定履行地，以约定为准;

未约定或约定不明的，争议标的为“给付货币”的，接收货币一方所在地为履行地;

争议标的为“交付不动产”的，不动产所在地为履行地;

其他标的，履行义务一方所在地为履行地。

三、管辖权争议的实务操作：从起诉到立案的全流程

步骤一：确定管辖法院类型

核查房屋性质：若为政策性房屋，直接向不动产所在地法院起诉;

若为普通商品房，检查合同是否约定管辖法院，无约定则进入下一步。

步骤二：定位被告住所地与合同履行地

被告住所地：以户籍登记地为准，若经常居住地与户籍地不一致，以经常居住地为准(需提供居委会或派出所证明);

合同履行地：根据争议标的类型确定(如交付房屋的，以房屋所在地为准)。

步骤三：准备起诉材料与立案

起诉状需载明原被告信息、诉讼请求、事实与理由;

证据材料包括合同、付款凭证、沟通记录、房屋产权证等;

向管辖法院提交材料，法院审查后立案并通知双方。

风险提示：若对管辖法院有异议，需在提交答辩状期间(收到起诉状副本后15日内)提出管辖权异议，否则视为接受管辖。