引言：房屋拆迁协议“卡壳”怎么办?法律视角下的违约责任全解析

2025年，某市某区一旧城改造项目中，开发商与居民签订的拆迁协议因资金链断裂无法履行，导致200余户居民在寒冬中滞留旧居。类似纠纷背后，折射出拆迁协议履行中常见的违约问题：补偿款拖延、安置房交付逾期、过渡费停发……这些“卡壳”现象不仅损害被拆迁人权益，更可能引发群体性矛盾。本文从法律视角出发，结合最新司法实践与《民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规，系统梳理违约责任类型与救济路径。

一、违约责任四重维度：从继续履行到损害赔偿

根据《民法典》第577条，违约方需承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失或支付违约金等责任。结合拆迁协议特性，具体表现为：

1. 继续履行：强制履行的法律边界

若拆迁方具备履行能力(如资金充足、手续完备)，被拆迁人可要求其按协议约定完成拆迁义务。例如，2025年南京某企业因厂房未拆起诉征收方，法院判决征收方在30日内完成拆除并支付逾期违约金。但若协议因公共利益调整(如规划变更)，继续履行可能被法院以“客观不能”为由驳回。

2. 补救措施：质量瑕疵的修复义务

若安置房存在质量问题(如墙体裂缝、水电未通)，拆迁方需承担修复责任。2025年杭州某安置小区因消防设施未达标，法院判决开发商限期整改并赔偿业主临时安置费。

3. 赔偿损失：直接与间接损失的全覆盖

损失赔偿范围包括：

直接损失：如已支付的搬迁费、临时租房费用;

间接损失：如因延迟安置导致的商业经营损失、子女入学延误等。

2025年成都某商铺拆迁案中，法院认定征收方需赔偿商户因停业导致的预期利润损失，计算标准为前三年平均营业额的70%。

4. 违约金：约定优先与司法调整

若协议约定违约金条款(如“逾期每日按补偿款0.1%支付”)，违约方需按约执行。但若违约金过高或过低，法院可依《民法典》第585条调整。例如，2025年武汉某案中，法院将原协议约定的“逾期违约金每日1%”调整为银行同期贷款利率的1.3倍。

二、典型案例：从“郑州朱双喜案”看协议履行风险

2017年，郑州朱双喜因1500平方米房屋拆迁补偿问题与开发商签订补充协议，获赔1300余万元。然而，开发商两年后以“敲诈勒索”报案，导致朱双喜被错误羁押541天。此案暴露两大法律风险：

协议效力争议：开发商主张协议系“被迫签订”，但因缺乏证据(如胁迫录音、证人证言)被法院驳回。法院最终认定协议系双方真实意思表示，开发商需履行付款义务。

刑事风险防范：被拆迁人若采取过激行为(如阻挠施工、威胁工作人员)，可能涉嫌寻衅滋事罪。朱双喜案中，法院明确“协商谈判不构成犯罪”，但提醒公众需在法律框架内维权。

三、救济路径：从协商到诉讼的全流程操作

1. 协商调解：低成本解决首选

双方可签订《履约催告函》，明确履行期限与违约责任。例如，2025年六安市通过调解成功解决86%的拆迁纠纷，某企业通过调解将货币补偿变更为“货币+安置房”组合方案。

2. 行政复议：针对行政行为违法

若征收方未依法申请强制执行或程序违法(如未公示补偿方案)，被拆迁人可在知道该行为之日起60日内向上一级政府申请复议。2025年杭州某案中，复议机关撤销原征收决定，责令重新评估补偿标准。

3. 民事诉讼：主张违约责任与损失赔偿

诉讼请求设计：

要求继续履行协议并支付违约金;

赔偿因违约导致的实际损失(如租房费用、经营损失)。

证据清单：

协议原件及履行记录(如付款凭证、搬迁通知);

损失证明(审计报告、税务申报表、设备采购合同);

沟通记录(录音、微信聊天记录、邮件往来)。

4. 强制执行：司法保障的最后防线

若法院判决征收方履行协议但对方仍不执行，被拆迁人可在判决生效后2年内申请强制执行。2025年上海浦东新区某案中，法院查封征收方银行账户，直接划扣补偿款及滞纳金。

四、风险防范：签约前后的关键控制点

1. 签约前：条款精细化设计

明确履约期限(如“自签约之日起X日内拆除厂房”);

设置违约条款(如“逾期每日按补偿款0.1%支付违约金”);

保留抗辩权(如“因不可抗力导致延期，双方协商解决”)。

2. 签约后：动态跟踪与证据留存

建立履约台账，定期与征收方核对进度;

对关键节点(如评估报告送达、补偿款到账)进行公证;

发现对方违约时，立即发送律师函并启动法律程序。

结语：法律是破解拆迁僵局的关键钥匙

房屋拆迁协议的履行，本质是权利义务的动态平衡。2025年司法实践表明，主动维权的企业与居民平均获赔金额比被动等待者高出40%，而法律行动的时效性与证据完整性是决定胜诉的关键因素。面对协议“卡壳”，被拆迁人需以法律为武器，通过协商、复议、诉讼等手段构建“预防-救济-执行”的全链条维权体系。