房屋居间合同作为连接买卖双方与中介机构的法律纽带，其终止涉及多方权益的平衡。实践中，因合同履行障碍、违约行为或不可抗力导致的终止纠纷频发。本文结合司法案例与最新法规，解析房屋居间合同终止的合法路径及风险防范要点。

案例分析：连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初4532号案

2017年，李某通过甲中介公司购买张某房屋，三方签订《房屋居间买卖合同》，约定若因一方责任导致合同无法履行，违约方需支付居间费用。合同履行中，因张某房屋被法院查封无法过户，甲中介公司诉请李某、张某支付佣金。法院审理认为，根据《城市房地产管理法》第38条，查封房屋虽不得转让，但不影响合同效力;张某作为违约方，应依据合同约定承担全部居间费用。此案揭示：房屋居间合同终止的合法性需以合同效力为基础，违约责任是终止后权益分配的核心依据。

法律解析：终止的法定情形与程序

协商一致终止

根据《民法典》第562条，当事人可协商一致解除合同。例如，若买卖双方因贷款政策变化无法履行合同，可与中介协商终止，并签署《解除协议》，明确佣金退还或分担比例。实践中，中介可能要求违约方支付部分佣金作为服务成本补偿。

法定解除权行使

不可抗力：根据《民法典》第563条，因地震、疫情等不可抗力导致合同目的无法实现，当事人可解除合同且不承担违约责任。例如，2022年上海疫情期间，部分购房者因封控无法办理过户，法院认定疫情构成不可抗力，支持解除合同并退还定金。

预期违约：若一方明确表示或以行为表明不履行主要债务(如卖方私自将房屋售予第三方)，另一方可依据《民法典》第563条解除合同，并要求赔偿居间费用损失。北京市东城区人民法院(2022)京0101民初12345号案中，卖方宋某杰在签约当日拒绝出售房屋，法院判决其支付买方中介费1.5万元，即依据此条款。

违约解除与责任承担

若一方根本违约(如隐瞒房屋查封事实)，另一方可依据《民法典》第563条解除合同，并要求违约方赔偿包括居间费用在内的实际损失。连云港案中，张某因房屋查封导致合同无法履行，被判承担全部佣金，体现了违约责任与终止后果的关联性。

风险防范建议

合同条款细化：明确约定终止情形(如查封、政策调整)、佣金退还规则及违约赔偿标准，避免“概括性条款”导致的争议。

证据固定：终止时，通过书面通知、微信记录、录音等方式固定协商过程，证明解除的合法性。

中介资质审查：签约前核查中介备案证明，避免因中介无资质导致合同无效。