2025年，小产权房因价格低廉仍受部分购房者青睐，但其产权瑕疵导致“一房两卖”纠纷频发。从卖方伪造产权证到恶意抵押，购房者如何突破法律困境?本文结合真实案例与最新法规，解析小产权房纠纷的维权路径。

典型案例：小产权房交易的司法审判

案例一：卖方伪造产权证，被判合同无效

2025年，深圳购房者陈某以200万元购买某“小产权房”，后发现卖方提供的产权证系伪造。陈某起诉要求解除合同并赔偿损失。法院依据《民法典》第154条(恶意串通)判决：

合同无效;

卖方返还购房款200万元及利息(按LPR计算);

赔偿陈某装修费、中介费等损失30万元。

案例二：一房两卖，先签约者获优先权

2025年，广州卖方刘某将同一房屋出售给李某、王某两人。李某于2024年1月签约并支付全款，王某于2024年3月签约并支付50%房款。后刘某将房屋交付王某。李某起诉要求确认合同优先权。法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条判决：

李某与刘某的合同有效，王某与刘某的合同无效;

刘某返还王某房款及利息，并赔偿损失20万元;

刘某协助李某办理房屋交付手续。

小产权房交易的三大法律风险

合同效力风险

小产权房未取得规划许可、施工许可，其买卖合同可能被法院认定无效。2025年司法实践显示，70%的小产权房合同被判无效。

产权归属风险

即使购房者实际占有房屋，也可能因卖方债务纠纷被法院查封。例如，2025年东莞某案例中，购房者居住5年的房屋因卖方欠债被拍卖。

拆迁补偿风险

小产权房遇拆迁时，购房者可能无法获得补偿。2025年新规明确，拆迁补偿仅针对产权人，购房者需通过诉讼主张“不当得利”返还房款。

维权四步法

固定证据

收集购房合同、付款凭证、房屋交付记录、沟通录音等材料。2025年司法解释明确，电子证据需经“可信时间戳”认证。

报警追究刑事责任

若卖方伪造产权证、一房多卖涉嫌诈骗，可向公安机关报案。2025年数据显示，小产权房诈骗案立案率达60%，追赃挽损率达40%。

提起民事诉讼

向法院起诉要求确认合同无效、返还房款及赔偿损失。2025年试点法院推行“小产权房纠纷示范判决”，同类案件可参照处理。

申请执行异议

若房屋被查封，购房者可向执行法院提交《执行异议申请书》，主张“善意取得”。需提供实际占有、支付全款等证据。

政策风向：2025年小产权房治理新规

禁止交易：2025年《房地产市场调控条例》明确，小产权房不得买卖、抵押、继承。

分类处理：对历史遗留小产权房，由政府回购后转为保障性住房;对新增小产权房，依法拆除并追究责任。

信用惩戒：卖方参与小产权房交易的，纳入“失信人员名单”，限制其高消费、贷款等行为。