房屋转让居间合同是居间人(如中介机构)向委托人报告订立合同的机会或提供媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《民法典》第九百六十一条规定，居间合同的核心在于“促成交易”。然而，实践中常出现合同效力争议，例如中介隐瞒房屋瑕疵、委托人跳单或拒付报酬。本文结合典型案例与最新法规，解析房屋转让居间合同的法律效力认定标准。

案例分析：中介隐瞒房屋瑕疵纠纷案

案情回顾：

2025年，南京市民王某通过中介公司购买李某的二手房，签署《居间合同》并支付定金10万元。签约后，王某发现房屋存在严重漏水问题，且中介未在合同中披露。王某起诉要求解除合同并索赔，法院审理认为，中介未履行如实报告义务，依据《民法典》第九百六十二条判决中介返还定金并赔偿损失。

法律焦点：

居间合同的效力要件：主体适格、意思表示真实、内容合法。

中介的义务边界：如实报告房屋权属、质量、抵押等关键信息。

违约责任：中介隐瞒事实或提供虚假信息，需承担损害赔偿责任。

房屋转让居间合同效力的四大认定标准

标准一：主体适格

委托人资格：需具备完全民事行为能力(如自然人年满18周岁，法人需合法登记)。

居间人资格：中介机构需取得营业执照及房地产经纪资质，个人不得以营利为目的从事居间活动。

风险提示：无资质中介签署的合同可能被认定无效。

标准二：意思表示真实

无欺诈或胁迫：合同条款需经双方充分协商，不得存在虚构房源、伪造证件等行为。

无重大误解：委托人需对房屋状况、交易流程等关键信息有清晰认知。

典型情形：中介以“低价房源”诱导签约，实际房屋不存在或已售出的，构成欺诈。

标准三：内容合法

房屋合法性：不得交易违法建筑、小产权房或被查封的房屋。

条款合规性：不得约定“跳单赔偿天价违约金”“中介独家代理”等霸王条款。

法律依据：

《城市房地产管理法》第三十八条：未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。

《民法典》第四百九十七条：提供格式条款一方不合理免除其责任的，条款无效。

标准四：形式合法

书面形式要求：根据《民法典》第四百六十九条，居间合同应采用书面形式，明确约定服务内容、报酬标准及违约责任。

备案义务：部分城市要求中介合同备案(如上海需在交易中心备案)。

实务要点：口头协议难以举证，建议签署书面合同并留存副本。

居间合同纠纷的四大常见类型与解决策略

类型一：中介未促成交易，要求支付报酬

法律分析：

根据《民法典》第九百六十四条，中介未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用(如交通费、评估费)。

解决策略：

委托人需保留费用支出凭证(如发票、收据)。

案例延伸：2025年杭州某案中，中介未提供任何服务即要求支付“信息费”，法院驳回诉求。

类型二：委托人跳单，拒绝支付报酬

法律分析：

若中介已提供订立合同的机会或媒介服务，委托人绕开中介与第三方成交的，构成“跳单”，需支付报酬。

判断标准：

中介是否为唯一信息来源。

委托人是否利用中介提供的资源达成交易。

解决策略：

中介需保留带看记录、沟通记录等证据。

案例延伸：2025年深圳某案中，委托人通过其他中介购买同一房源，法院以“信息非独家”为由驳回中介诉求。

类型三：中介隐瞒房屋瑕疵，导致交易失败

法律分析：

中介故意隐瞒房屋质量问题或权属纠纷，导致委托人损失的，需承担赔偿责任。

赔偿范围：

直接损失(如定金、中介费)。

间接损失(如房价上涨差价、诉讼费用)。

解决策略：

委托人需在签约前尽职调查(如查询房屋产权状态、实地考察)。

案例延伸：2025年成都某案中，中介隐瞒房屋抵押事实，法院判决中介赔偿委托人全部损失。

类型四：合同条款显失公平，要求变更或撤销

法律分析：

若合同条款明显偏向一方(如“中介无需承担任何责任”)，可依据《民法典》第四百九十七条主张条款无效。

解决策略：

委托人需在签约后1年内行使撤销权。

案例延伸：2025年武汉某案中，法院以“违约金过高”为由调整中介报酬标准。

实务建议：规避居间合同风险的五大要点

选择正规中介：核查营业执照、经纪资质及行业口碑。

细化合同条款：明确房屋状况、交易流程、报酬标准及违约责任。

保留证据：对带看、协商过程进行录音录像，保存书面沟通记录。

及时履约：按合同约定支付定金或报酬，避免构成违约。

咨询专业律师：对复杂交易(如涉外房产、继承房产)提前进行法律审查。