2025年，某二手房交易纠纷案引发行业热议：中介公司因未核查房屋产权状态，导致买方支付定金后发现房屋被查封，法院判决中介承担30%补充责任。此后，中介公司向卖方追偿时，卖方以“中介未尽审查义务”为由拒绝全额赔偿。此类案件暴露出房产中介追偿权的法律边界模糊问题。本文结合《民法典》第178条及最新司法解释，剖析中介追偿的实操要点。

案例分析：杭州中介追偿纠纷的司法裁判

案情回顾：2025年，杭州某中介公司促成张某与李某的房屋买卖合同，但未核实房屋存在抵押登记。李某收受张某50万元定金后失联，张某起诉要求中介赔偿损失。法院判决：李某作为主责任人返还定金50万元及利息;中介因未尽审查义务，承担补充责任15万元(50万×30%)。中介公司向李某追偿时，李某主张中介应自担部分损失，法院最终支持中介全额追偿。

法律解析：

补充责任的构成要件

根据《民法典》第178条，补充责任需满足：

主责任人无法完全清偿债务;

补充责任人对损害发生存在过错;

补充责任范围与过错程度相当。

本案中，李某作为卖方，是定金返还的直接义务人;中介未核查产权，存在过错，但过错仅导致张某选择其作为追偿对象，不影响主责任认定。

追偿权的法律依据

法定追偿：《民法典》第178条第2款规定：“实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。”中介虽非连带责任人，但补充责任本质是“法定垫付”，垫付后可向主责任人追偿。

约定追偿：若中介与卖方在居间合同中约定“因卖方原因导致中介赔偿的，卖方应全额返还”，可依据合同追偿。

司法实践中的追偿规则

过错相抵原则：若中介与卖方均存在过错，法院可能按过错比例划分追偿范围。例如，某案中中介未核查房屋年龄，导致买方误购“老旧房”，法院判决中介承担20%责任，卖方承担80%，中介仅能向卖方追偿其垫付部分的80%。

举证责任分配：中介需证明：

(1)已实际支付补充赔偿款(如转账记录、法院执行文书);

(2)主责任人存在过错(如卖方故意隐瞒抵押);

(3)自身过错与损害无直接因果关系(如已按行业规范核查产证原件)。

中介追偿的四大实操难点与突破

1. 责任主体认定困难

在“一房多卖”“虚假房源”等案件中，主责任人可能包括卖方、共有人、前手业主等。建议：

签订居间合同时，要求卖方提供配偶同意出售证明、产权共有人授权书;

交易前通过不动产登记中心查询房屋权属状态，留存查询记录作为证据。

2. 追偿时效限制

根据《民法典》第188条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年，自中介知道或应当知道权利受损之日起计算。建议：

垫付赔偿款后立即向主责任人发函催告，中断诉讼时效;

在居间合同中约定“争议解决方式为仲裁”，缩短追偿周期。

3. 执行难问题

主责任人可能转移财产、隐匿行踪，导致判决难以执行。建议：

申请财产保全，冻结主责任人银行账户、房产等资产;

申请将主责任人纳入失信被执行人名单，限制其高消费。

4. 行业规范缺失

目前，仅部分城市出台《房地产经纪管理办法》，对中介责任作出细化规定。建议：

推动行业协会制定《居间服务标准》，明确核查义务范围(如是否需核查房屋学区、户籍等);

购买中介责任保险，转移追偿不能的风险。

实务建议：中介追偿的三步策略

风险预防：在居间合同中设置“卖方承诺条款”，要求卖方保证房屋无权利瑕疵，否则承担全部赔偿责任;

证据固定：交易过程中留存产证复印件、查询记录、沟通录音等材料，构建完整证据链;

法律行动：垫付赔偿后，优先通过协商解决;协商无果的，在1年内提起诉讼或仲裁，避免丧失胜诉权。

结语

房产中介追偿权是平衡行业风险与消费者权益的重要制度设计。2026年，随着《房地产经纪管理办法》修订草案的出台，中介责任将进一步明晰。中介机构需从“事后追偿”转向“事前防控”，通过完善合同条款、强化尽职调查，从源头减少纠纷发生。