在购房实践中，“房本名字与贷款人不一致”的现象屡见不鲜。例如，父母出资购房登记在子女名下，由父母偿还贷款;或夫妻一方贷款购房，房产证登记双方名字。这种安排虽灵活，却暗藏法律风险。本文结合《民法典》《贷款通则》等法律法规，从法律角度解析不一致的合法性、风险及防范策略。

案例分析：北京“借名购房”纠纷案的司法裁判

案情回顾：2023年，北京居民张某因无购房资格，借用妹妹张某某的名义购买一套商品房，房产证登记在张某某名下，贷款由张某偿还。2025年，张某某因债务纠纷被起诉，法院查封该房产。张某提出执行异议，主张实际所有权。法院经审理认为：

根据《民法典》第209条，不动产物权以登记为准，房产证登记为张某某，其享有所有权;

张某虽实际出资并还贷，但未与张某某签订书面借名购房协议，无法证明双方存在借名合意;

驳回张某异议，房产用于偿还张某某债务。

法律解析：

物权登记的效力：《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。本案中，房产证登记为张某某，其所有权受法律保护，张某的出资行为仅构成债权关系。

借名购房的风险：若未签订书面协议，实际出资人难以主张所有权。即使签订协议，若协议违反“限购政策”等强制性规定，亦可能被认定无效。

贷款合同的独立性：贷款合同是贷款人与银行之间的债权债务关系，与房产所有权无关。本案中，张某某作为贷款人，需承担还款责任，张某的还款行为仅构成对张某某的债务清偿。

房本名字与贷款人不一致的四大法律风险

1. 产权归属争议

若未签订书面协议，实际出资人可能因证据不足丧失房产所有权。例如，上海某案中，李某借朋友王某名义购房，未签协议，后王某拒绝返还房产，法院判决房产归王某所有。

2. 贷款违约风险

若贷款人(非房本登记人)逾期还款，银行可要求登记人承担连带责任。例如，广州某案中，丈夫贷款购房登记在妻子名下，丈夫逾期后，银行起诉妻子要求还贷，法院支持银行诉求。

3. 税务风险

房产证登记人与贷款人不一致，可能导致税务申报主体不清。例如，出售房产时，若登记人未实际出资，可能面临“偷逃税款”指控。

4. 执行风险

若登记人涉诉，房产可能被法院查封、拍卖。例如，深圳某案中，登记人因债务纠纷被起诉，其名下房产(实际由他人出资)被强制执行，实际出资人无法阻止。

实务操作：如何合法实现房本名字与贷款人不一致?

1. 签订书面协议

协议需明确：

房产实际所有权人;

贷款偿还责任;

违约责任(如登记人擅自处分房产的赔偿);

协议效力(如“不违反限购政策”等)。

例如，北京某案中，双方签订《借名购房协议》，明确房产归实际出资人所有，法院最终认定协议有效，保护实际出资人权益。

2. 办理公证或律师见证

公证或律师见证可增强协议的证据效力。例如，上海某案中，双方在公证处签订协议，法院采纳公证文书作为裁判依据。

3. 留存出资证据

保存转账记录、还款凭证、沟通记录等，证明实际出资及还贷事实。例如，广州某案中，实际出资人提供10年还款记录，法院认定其与登记人存在债权债务关系。

4. 提前规划产权变更

若符合条件，可提前将房产过户至实际出资人名下。例如，深圳某案中，实际出资人取得购房资格后，登记人配合办理过户，避免后续纠纷。

特殊情形处理

1. 夫妻共同购房

若夫妻一方贷款购房，房产证登记双方名字，贷款属共同债务，需双方共同偿还。例如，杭州某案中，法院判决夫妻双方共同承担还款责任，即使房产证仅登记一方名字。

2. 父母为子女购房

父母贷款购房登记在子女名下，建议签订赠与协议或借款协议，明确产权归属及还款责任。例如，南京某案中，父母与子女签订借款协议，法院认定房产归子女所有，父母享有债权。

3. 公司购房

公司购房以个人名义贷款，需签订代持协议，并办理股权质押等担保措施。例如，成都某案中，公司以员工名义贷款购房，双方签订代持协议并办理股权质押，法院认定房产归公司所有。

结语

房本名字与贷款人不一致，是法律对物权登记与债权关系的尊重，但需以合法协议为前提。从北京“借名购房”案到广州贷款违约案，司法实践始终强调“书面协议+证据留存”的重要性。对实际出资人而言，签订协议、办理公证、留存证据是防范风险的关键;对登记人而言，明确权利义务、避免擅自处分房产是义务。在法治社会，每一份协议都承载着对权益的守护。