房屋拆迁涉及重大财产权益，合同效力直接决定双方权利义务。实践中，因拆迁方资质缺失、程序违法或当事人意思表示不真实等原因，已签订的拆迁合同可能被认定为无效。此时，如何通过法律途径解除合同并主张权益?本文结合真实案例与《民法典》《行政诉讼法》等法规，系统梳理合同无效的认定标准、解除程序及赔偿规则。

一、合同无效的法定情形：五大核心要件

根据《民法典》第144-154条，拆迁合同无效的常见情形包括：

无民事行为能力人签订：如未成年人或精神障碍者签订的合同;

虚假意思表示：双方以“阴阳合同”形式掩盖真实目的;

违反法律强制性规定：如拆迁方未取得拆迁许可证即实施拆迁;

违背公序良俗：如以“孝顺”为条件强制分配补偿款;

恶意串通损害他人利益：如拆迁方与部分家庭成员勾结压低补偿。

案例：2025年山东潍坊某食品公司案中，拆迁方未取得拆迁许可证即强拆4000平方米厂房，法院依据《民法典》第153条认定合同无效，企业获赔342万元。

二、合同无效的解除程序：无需“解除”的特殊规则

与有效合同需通过诉讼或仲裁解除不同，无效合同自始不具有法律效力，无需额外“解除”程序，但需通过法律途径确认无效并处理后续事宜：

协商解决：双方可就财产返还、损失赔偿等达成书面协议;

行政复议：若合同涉及行政行为(如拆迁许可违法)，可向上一级机关申请复议;

民事诉讼：向法院起诉确认合同无效，并主张返还财产、赔偿损失。

案例：2025年云南普洱某公司案中，企业因拆迁方未履行催告程序强拆，通过行政诉讼撤销拆违通知，避免700万元损失。法院明确：未依法送达《责令限期拆除决定书》即强拆，属程序违法，合同无效。

三、合同无效后的法律后果：财产返还与过错赔偿

根据《民法典》第157条，合同无效后需承担以下责任：

财产返还：拆迁方已支付的补偿款，被拆迁人应返还;被拆迁人已交付的房屋，拆迁方应返还或折价补偿;

损失赔偿：有过错方需赔偿对方因此遭受的损失，如搬迁费、临时安置费、经营损失等;

过错分担：若双方均有过错，按比例分担损失。

案例：2024年上海某企业案中，拆迁方以“违建”为由压低补偿，但企业提交设备进口报关单证明部分设备价值超2000万元。法院认定拆迁方未依法评估，存在过错，判决赔偿企业停产停业损失、设备搬迁费等共计3300万元。

四、风险防范：三大实务建议

签约前审查资质：要求拆迁方出示拆迁许可证、规划许可证等文件，并通过政府官网核实;

证据固定：对拆迁公告、补偿方案、房屋现状等进行拍照、录像，并留存沟通记录;

及时咨询律师：若发现合同存在无效情形，立即停止履行并委托律师介入，避免证据灭失。

案例：2025年青海海东某养猪场案中，企业自行起诉仅获赔69万元，后委托律师通过行政诉讼，将赔偿提高至342万元。律师指出：企业未在法定期限内对拆迁许可提出异议，导致部分诉求被驳回。