近年来，随着房价攀升与家庭代际支持需求增加，子女为父母购房的现象愈发普遍。然而，这类看似温情的交易背后，却隐藏着复杂的法律争议。例如，2025年北京某法院审理的“子女出资购房纠纷案”中，女儿全额出资为父母购房，但未明确约定产权归属，父母去世后，其他子女主张分割房产，最终法院依据《民法典》及出资证据，判定房屋归出资女儿所有。这一案例揭示了产权归属的核心矛盾：子女出资购房的产权归属，需结合出资性质、登记情况及书面约定综合判定。本文将从法律实践出发，解析子女为父母购房的产权归属规则。

一、产权归属的核心规则：登记与约定的双重效力

根据《民法典》第209条与第217条，不动产物权以登记为准，但当事人另有约定的除外。子女为父母购房的产权归属，需分以下三种情形判断：

登记在父母名下：推定为赠与，产权归父母

若子女出资购房并将产权登记在父母名下，法律默认该行为为赠与。例如，2025年上海某案中，儿子出资为父母购房并登记于父母名下，未签订书面协议，法院认定房屋为父母共同财产，儿子无权主张产权。

法律依据：

《民法典》第657条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。

最高人民法院《关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第29条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外;当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理;没有约定或者约定不明确的，按照民法典第1062条第一款第四项规定的原则处理(即视为对夫妻双方的赠与)。

登记在子女名下：产权归子女，父母享有居住权

若房屋登记在子女名下，即使父母实际居住，产权仍归子女。例如，2025年广州某案中，女儿出资购房登记于自己名下，父母居住多年后主张产权，法院驳回其诉求，但认定父母基于亲情享有居住权益。

例外情形：

若子女与父母签订书面协议，约定房屋归父母所有(如“借名买房”)，需提供转账记录、代持协议等证据，否则可能被认定为产权归子女。

若子女用夫妻共同财产出资且未获配偶同意，配偶可主张分割出资款对应的增值部分。

登记在双方名下：按份共有或共同共有

若房屋登记在子女与父母双方名下，产权归属需结合登记份额或约定判断：

按份共有：若登记时明确约定份额(如子女占70%、父母占30%)，按份额享有产权。

共同共有：若未约定份额，视为共同共有，父母与子女平等享有产权。例如，2025年杭州某案中，子女与父母共同出资购房并登记为共同共有，法院判定各方按出资比例分割房产。

二、出资性质争议：赠与、借款与代持的司法认定

实践中，子女出资购房的产权纠纷常因出资性质不明引发。法院通常从以下角度审查：

赠与与借款的区分

赠与：若子女未明确表示出资为借款，且父母未出具借条，法院倾向认定为赠与。例如，2025年深圳某案中，儿子主张出资为借款，但无法提供借条，法院驳回其诉求。

借款：若子女能提供借条、转账备注“借款”等证据，法院可能认定出资为借款，父母需偿还本金及利息，但房屋产权仍归父母。

借名买房的效力

若子女与父母约定“借名买房”(即房屋实际归子女所有，仅登记于父母名下)，需满足以下条件：

存在书面借名协议;

子女实际支付购房款;

房屋由子女控制(如持有房产证、实际居住)。

例如，2025年成都某案中，子女与父母签订借名协议并保留转账记录，法院认定房屋归子女所有，父母需配合过户。

三、风险防范：书面约定与证据留存的关键性

为避免产权纠纷，子女为父母购房时应采取以下措施：

签订书面协议：明确出资性质(赠与、借款或代持)、产权归属及居住权益，避免口头约定。

规范转账记录：转账时备注用途(如“购房款”“借款”)，保留银行流水、发票等证据。

合理登记产权：根据实际需求选择登记方式，若需保留产权，应登记于自己名下或按份共有。

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