引言：一纸婚书背后的财产权属之争

2025年北京朝阳区法院审理的一起离婚财产分割案中，一对结婚仅18个月的夫妻因一套价值1200万元的房产归属产生争议。男方主张房屋系其婚前个人存款全款购买，而女方则以婚后共同还贷为由要求分割增值部分。这起案件折射出当代婚姻中房产权属认定的核心矛盾：如何通过法律框架平衡个人财产保护与夫妻共同利益?本文结合《民法典》最新司法解释及北京地区典型判例，系统梳理夫妻共有房产的认定规则。

一、法定共有情形：婚姻存续期的财产推定规则

根据《民法典》第1062条，婚姻关系存续期间取得的下列财产原则上推定为夫妻共有：

婚后全款购房

无论登记在一方或双方名下，只要购房资金来源于夫妻共同财产(如工资、投资收益等)，即认定为共有。2025年海淀区法院审理的某案例中，夫妻婚后用共同积蓄全款购买房产，虽仅登记在男方名下，法院仍判决按共有财产分割。

婚前首付婚后共同还贷

此类情形需区分产权登记主体：

登记在首付方名下：房屋产权归首付方，但婚后共同还贷部分及对应增值需补偿对方。2025年通州区法院判决的某案例中，男方婚前支付30%首付，婚后共同还贷70万元，法院判决男方补偿女方42万元(含增值部分)。

登记在双方名下：直接认定为共有财产，按出资比例或约定比例分割。昌平区某案例中，夫妻婚前共同出资首付并登记双方名下，法院按5:5比例分割房产。

父母出资购房的权属认定

一方父母全额出资：登记在出资方子女名下视为对其个人赠与;登记在双方名下则按共有处理。2025年西城区法院判决的某案例中，男方父母全款购房登记双方名下，法院认定房屋为共有财产。

双方父母共同出资：按出资份额按份共有，或通过书面协议约定权属。大兴区某案例中，双方父母各出资50%购房，法院按出资比例分割房产。

二、约定共有情形：书面协议的法律效力

夫妻可通过书面协议突破法定共有规则，但需满足以下要件：

形式要件：必须采用书面形式，口头约定无效。2025年东城区法院审理的某案例中，夫妻婚内签订《财产约定书》明确房产归女方所有，法院认定该约定有效。

内容合法性：不得违反法律强制性规定或公序良俗。朝阳区某案例中，夫妻约定"男方出轨则净身出户"，法院因该条款显失公平未予支持。

产权登记配合：约定共有房产应及时办理变更登记。丰台区某案例中，夫妻虽签订共有协议但未变更登记，法院仍按产权证记载认定所有权。

三、特殊情形处理：时间节点与资金来源的交叉验证

购房时间与婚姻登记时间的衔接

需严格区分婚前与婚后行为。2025年石景山区法院审理的某案例中，男方在领取结婚证前3日签订购房合同，但婚后才支付首付款，法院认定房屋为婚后取得，按共有财产处理。

资金来源的穿透审查

法院会审查购房资金的流转路径。房山区某案例中，男方声称用婚前存款购房，但法院通过银行流水查明其实际使用婚后共同财产支付房款，最终认定房屋为共有。

涉外婚姻的准据法适用

对于跨境婚姻，需根据《涉外民事关系法律适用法》确定准据法。2025年朝阳区法院审理的某涉外离婚案中，因夫妻未约定财产制度，法院适用中国法律认定婚后购房为共有财产。

四、实务建议：风险防范与证据固定

婚前协议公证：对婚前个人财产进行公证，明确权属边界。

资金流水留痕：保留购房款支付凭证，区分个人财产与共同财产。

及时办理登记：约定共有房产应尽快办理加名或变更登记。

定期财产梳理：建议每三年委托律师进行财产权属审查，防范潜在风险。