“继承父母的房子想卖掉，中介说要交20%个税，可朋友说只用交1%，到底哪个才对?”在北京西城区办理房产交易的李女士，最近被这个问题搞得焦头烂额。类似的困惑在继承房产交易中十分常见，不少人因混淆个税征收规则，要么多交了冤枉钱，要么因漏缴面临税务风险。

事实上，继承房产再出售的个税既可能是20%，也可能适用1%的核定税率，核心取决于“是否满足免税条件”“能否提供原值凭证”这两个关键因素。本文结合2025年最新税收政策及北京地区实操案例，用大白话拆解个税征收规则、计算方式和避税技巧，帮你精准算清税款，避免踩坑。

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①、先搞懂核心逻辑——20%与1%的本质区别

很多人误以为20%和1%是“二选一”的税率，实则二者是不同计税方式下的结果，背后有明确的法律依据，适用场景完全不同。

20%个税：差额计税的法定税率。根据《个人所得税法》规定，继承房产再出售属于“财产转让所得”，应按“转让收入减除财产原值和合理费用后的余额”的20%缴纳个税。这里的“差额”不是卖房总价减去继承时的价格，而是减去父母当初购买房屋的实际成本、继承过程中产生的税费等合理支出，这是法定的计税方式。

1%个税：无法核实原值时的核定税率。若继承人无法提供父母购房时的发票、契税完税凭证等原值证明，税务机关无法准确计算“差额”，就会采用“核定征收”方式，按卖房总价的1%-3%(北京普通住宅通常为1%)征收个税。这是一种简化征管的补充方式，并非法定优先税率。

简单来说：能证明房子当初的购买成本，按差额20%计税;证明不了，就按总价1%计税。两种方式的税款可能相差悬殊，比如一套增值100万的房子，按20%算要交20万，按1%算(若总价200万)仅需2万。

②、关键变量——免税条件与计税方式选择

除了上述两种计税方式，满足特定条件还能全额免征个税。掌握这些规则，才能最大化节省税费。

1. 免税“金牌”：“满五唯一”可直接免个税

这是继承房产再出售最核心的免税政策。根据国税发〔2005〕89号文件规定，只要同时满足“满五”和“唯一”两个条件，出售继承房产时可全额免征个人所得税。

这里的“满五”容易被误解——计算持有时间时，不是从继承人拿到房产证开始算，而是从父母购买房屋的时间开始算。比如父母2018年买房，2023年去世后房子由你继承，2024年你出售这套房，因从2018年到2024年已超过5年，就满足“满五”条件。“唯一”则指以你家庭(含配偶、未成年子女)为单位，名下只有这一套住房。

北京朝阳区的王先生就曾受益于该政策。他2025年出售继承的房产，虽房价已较父母购买时涨了80万，但因房子是家庭唯一住房且父母2015年已购房，满足“满五唯一”，最终一分钱个税都没交。

2. 计税方式怎么选?看“差额”与“总价1%”哪个更低

若不满足“满五唯一”，就需要在“差额20%”和“总价1%”中选一种计税方式(能提供原值凭证时可自主选择，无法提供则只能核定征收)。选择的核心是算清“哪个更省钱”。

举个北京的实例：父母2015年以100万购买一套房产，2025年由子女继承后以250万出售，继承过程中产生税费1万元。

按差额20%计算：(250万-100万-1万)×20%=29.8万元;

按总价1%计算：250万×1%=2.5万元。

这种情况下，选择1%的核定税率更划算。但如果父母当初购房成本是200万，卖房总价250万，差额仅49万，按20%计算个税9.8万，反而比1%的2.5万更高(此处原文计算有误，应为250万×1%=2.5万更低，修正后逻辑：若父母购房成本230万，卖房250万，差额20万×20%=4万，此时1%的2.5万仍更优;若父母购房成本150万，卖房200万，差额50万×20%=10万，1%则为2万，依旧1%更优，仅当差额极小如卖房210万、成本200万，差额10万×20%=2万，与1%的2.1万接近时需细算)。

3. 特殊情况：遗赠房产的个税规则

需要特别注意，若房产是通过“遗赠”获得(即非法定继承人继承，如侄子继承叔伯房产)，个税规则与法定继承一致，但继承环节需缴纳3%契税，且出售时“满五唯一”的免税条件同样适用。唯一区别是，遗赠获得的房产在提供原值凭证时，计算差额需包含遗赠过程中缴纳的契税。

③、实操避坑指南——省钱又合规的3个关键步骤

继承房产再出售的个税缴纳，不仅要算对钱，还要做好材料准备和流程规划，避免因操作不当多缴税款或引发纠纷。

1. 提前备好两类核心材料，避免被动核定征收

能否提供完整材料，直接决定了计税方式的选择权。核心材料包括：

原值证明：父母购房合同、购房发票、契税完税凭证(这是计算差额的关键，若丢失可到不动产登记中心或税务部门调取档案);

继承证明：遗嘱、继承公证书(非必需)、亲属关系证明(证明是法定继承);

交易材料：卖房合同、个人身份证明、家庭住房情况证明(用于核实是否“唯一”)。

北京的张女士曾因找不到父母购房发票，只能按1%缴纳个税。后来经律师协助，从税务部门调取到当年的契税记录，虽无法更改已缴税款，但为后续房产交易积累了经验。

2. 合理规划“满五唯一”，最大化享受免税优惠

若不急于出售继承房产，可通过以下方式满足“满五唯一”条件：

等待“满五”：若距离父母购房时间仅差1-2年，可先持有房产，待满足年限后再出售;

整合房产：若名下有多套住房，可将非核心房产提前转让，使继承的房产成为“唯一”住房。

需要注意的是，“唯一”住房以家庭为单位认定，若配偶名下有房，需提前协调处理，确保出售时符合条件。

3. 警惕3个常见误区，避免税务风险

实操中很多人因误解政策踩坑，这三个误区一定要避开：

误区一：“继承的房子是‘无偿获得’，所以个税按全额20%算”。这是最常见的错误，法律明确规定个税按“差额”计算，而非全额;

误区二：“继承后房产证满5年就算‘满五’”。正确的“满五”是从父母购房时间起算，而非继承过户时间，需提前准备父母购房凭证证明持有年限;

误区三：“私下低价过户能少交税”。若交易价格明显低于市场评估价，税务机关会按评估价核定征税，反而可能多缴税款，还涉嫌逃税。

继承房产再出售的个税问题，核心可总结为“一免二选”：先看是否满足“满五唯一”，满足则全额免税;不满足则根据“能否提供原值凭证”，在“差额20%”和“总价1%”中选择更划算的计税方式。

建议在出售前，先到房产所在地的税务部门(如北京可通过12366纳税服务热线提前咨询)核实房屋原值记录，再结合家庭住房情况计算最优税款。若涉及复杂情况，如多继承人共有房产、父母购房凭证缺失等，及时咨询专业律师或税务师，既能确保合规纳税，又能最大化节省费用。