房屋买卖合同纠纷中，诉讼时效是影响维权成败的关键因素。本文结合《民法典》最新规定，解析诉讼时效的起算、中断、中止及最长保护期，助您把握维权“黄金期”。

一、基础时效：三年从“知道或应当知道”起算

根据《民法典》第一百八十八条，房屋买卖合同纠纷诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受损及义务人之日起计算。

案例：2022年5月，购房者与开发商签订合同约定2023年1月交房，但开发商直至2024年3月仍未交房。购房者于2024年5月起诉，诉讼时效从2023年2月(交房逾期次月)起算，未超过三年。

特殊情形：

若合同未约定履行期限，时效从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起算;

若债务人明确表示不履行合同，时效从表示之日起算。

二、时效中断：重新计算三年的“重启键”

若权利人在时效期内向义务人提出履行请求、义务人同意履行、权利人提起诉讼或申请仲裁，时效中断并重新计算三年。

案例：2021年8月，购房者因开发商逾期交房发函催告，开发商回函承诺2022年1月交房但未履行。购房者于2024年6月起诉，时效因2021年8月催告中断，重新计算后未超期。

操作建议：

保留催告函、律师函、短信、邮件等证据;

优先选择EMS邮寄并备注文件名称;

避免口头催告，防止举证困难。

三、最长保护期：二十年“底线”与特殊延长

自权利受损之日起超过二十年的，法院不予保护;有特殊情况的，法院可根据权利人申请决定延长。

案例：1995年，购房者支付定金后因开发商失踪未主张权利，2020年发现开发商仍存续并起诉。法院以超过二十年最长保护期为由驳回诉求。

例外情形：

因战争、自然灾害等不可抗力导致无法主张权利;

权利人因被羁押、失踪等客观原因无法行使请求权。