“继承的房子想卖掉，中介说要交20%的税，可朋友说只交1%就行，到底该信谁?”最近，北京的李女士在处理父母遗留房产时犯了难。继承房产再出售的税率问题，一直是百姓关注的焦点，20%与1%的税率差异，可能让一套百万房产的税费相差近万元。结合2025年最新税收政策和北京地区的实操标准，北京京云律师事务所今天就为大家彻底厘清这个问题，把计税逻辑、适用场景和节税技巧讲明白，帮你少花冤枉钱。

一、核心争议：20%与1%的税率，到底差在哪?

很多人混淆的“20%税率”和“1%税率”，并非针对同一税种，而是个人所得税的两种计算方式，适用场景完全不同。2025年财政部、税务总局联合发布的《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》明确，继承房产再出售时，个人所得税的计算核心是“财产转让所得”，即卖出价减去房屋原值和合理费用后的差额。

所谓“20%税率”，是差额税率，这是继承房产再出售时个人所得税的法定计算方式。公式为：个人所得税=(不含增值税的卖出价-房屋原值-继承过程中缴纳的税费-装修费等合理费用)×20%。这里的“房屋原值”，通常以被继承人购买该房产时的价格为准，而非继承时的市场价值。

而“1%税率”，是核定征收率，属于特殊情况下的简化计算方式。当纳税人无法提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额时，税务机关会按不含增值税的卖出价的1%-3%核定征收个人所得税，北京地区普遍执行1%的标准。简单来说，两种税率的核心区别在于“能否提供房屋原值证明”，而非“继承房产本身的属性”。

二、分场景计税：2025年最新实操指南，哪种情况交哪种税?

继承房产再出售的税率选择，不能一概而论，需结合房屋原值是否明确、房产持有时间等因素综合判断。以下是2025年北京地区最常见的3种场景及计税方式，可直接对照自身情况：

▶ 场景1：能提供房屋原值证明(优先用20%差额税率，可能更省钱)

若被继承人购买房产时有完整的购房合同、发票等凭证，能明确房屋原值，建议选择20%的差额税率，尤其是当房产增值幅度不大时，税费可能远低于1%的核定征收。

举例：李女士继承了父亲2010年购买的房产，当时购房款100万元，继承时缴纳印花税500元。2025年李女士以150万元出售该房产，装修费、中介费等合理费用共计5万元。则应缴个税=(150万-100万-0.05万-5万)×20%=9.99万元。若按1%核定征收，个税为150万×1%=1.5万元?这里注意，并非核定征收更划算，若房产增值幅度大，结果会完全不同。假设房产以300万元出售，差额税率计算个税=(300万-100万-0.05万-5万)×20%=38.99万元，而核定征收仅3万元，此时核定征收更有利。

▶ 场景2：无法提供房屋原值证明(按1%核定征收)

常见于老房、祖宅等情况，被继承人购房时间久远，购房合同、发票已遗失，无法提供原值凭证。此时税务机关会直接按卖出价的1%核定征收个人所得税，无需额外举证。

举例：张先生继承了爷爷1998年购买的房产，购房凭证已丢失。2025年以280万元出售，税务机关核定个税为280万×1%=2.8万元，张先生无需再追溯房屋原值。

▶ 场景3：继承房产满5年且为家庭唯一住房(免税)

这是最关键的节税场景!2025年政策延续了“满五唯一”的免税优惠：若继承的房产满足“自被继承人购买之日起满5年”，且为继承人家庭在全国范围内的唯一住房，再出售时可免征个人所得税，无论选择哪种计算方式都无需缴税。这里的“满5年”以被继承人购房时间为准，而非继承时间，这一点很多人容易误解。

三、避坑+节税：这5个技巧，直接影响税费多少

继承房产再出售的税费争议，大多源于对政策细节的忽视。京云律师结合北京地区的办税经验，总结出5个高频避坑点和节税技巧，帮你合理合规降低成本：

1.  保留完整凭证，掌握税率选择权。购房合同、发票、契税完税证明、继承公证书(若有)等凭证务必妥善保管，这些是证明房屋原值的核心依据。在税费计算时，纳税人可根据自身情况选择更划算的计税方式，而非被动接受核定征收。

2.  “满五唯一”认定，别漏了关键时间点。若被继承人购房时间距出售时已满5年，即使继承时间不满5年，仍符合“满五”条件。例如父亲2018年购房，2023年去世，儿子2024年继承后2025年出售，因购房时间已满7年，满足“满五”要求，若该房产是儿子唯一住房，即可免税。

3.  合理费用别遗漏，可抵扣应纳税额。在计算差额个税时，继承过程中缴纳的印花税、公证费(若有)，出售时产生的中介费、装修费(需提供正规发票)等都属于“合理费用”，可从差额中扣除，降低计税基数。

4.  多人继承房产，先明确份额再出售。若房产由多人共同继承，建议先通过协商或诉讼明确各自份额，办理产权登记后再出售。避免因产权共有导致无法提供完整原值凭证，被迫按核定征收缴税。

5.  避免“阴阳合同”，风险远大于省税。部分人为少缴税，签订“阴阳合同”，以低价申报成交价格。这种行为一旦被税务机关查处，不仅需补缴税款和滞纳金，还可能面临罚款，情节严重的涉嫌偷税漏税，承担法律责任。

最后提醒：不同地区的核定征收率可能存在差异(如上海部分区域执行2%)，北京的纳税人可通过“个人所得税APP”或拨打12366税务服务热线查询最新标准。若继承房产涉及复杂情况，如房产有抵押、存在多个继承人争议等，建议提前咨询专业律师，制定最优的交易和缴税方案。

继承房产再出售的税率问题，核心在于“凭证是否完整”和“是否符合免税条件”。清晰掌握政策要点，保留关键凭证，才能在合法合规的前提下，最大程度降低税费成本。如果您在处理继承房产时遇到税费计算、产权过户等难题，欢迎联系北京京云律师事务所，我们将为您提供一对一的专业解决方案。